我院林峰院長解讀新型城鎮化與文化旅游地產的發展

編者按：近日，由住房和城鄉建設部政策研究中心主辦的《中國地產》雜志針對我院新出版的《旅游引導的新型城鎮化》一書，就“新型城鎮化與文化旅游地產發展”的話題采訪了我院林峰院長。林峰院長認為，文化旅游地產的發展，不能就樓盤做樓盤，應該把房地產的開發，放在文化旅游產業的區域發展結構中，在新型城鎮化的結構中，形成土地價值、房產價值，依托產業價值升級房地產價值，結合文化旅游運營，實現房地產開發運營。對于地產開發商而言，做產城一體化的新型城鎮化開發運營商，是未來發展的金光大道。采訪全文已經刊登于《中國地產》2013年第7期（總第293期），現將主要觀點摘錄如下：

1、新型城鎮化是未來我國經濟發展重要的動力機制

中國整個經濟增長特別是近十年，一半以上靠的是土地升值、房產升值。土地升值的關鍵是城市化，由于城市化不斷發展形成了由原來邊緣性土地、非城市用地變成城市用地，城市周邊土地變成城市中心用地，土地價值變了。如曲江模式可以看成兩個版本：一是用旅游文化形成區域的價值升值，另一個版本是郊區城市中心化帶動土地升值效應。

土地升值效應有客觀的結構，這個客觀結構就是中國巨大的人口和城鎮化率的缺口，從量上算，城市化需要的土地，整個配套建設以及由此帶動內需消費規模是巨大的?？梢哉f城市化這個蛋糕是中國經濟發展沒有辦法丟開的，它是我們不得已的選擇，也是客觀上有依據的選擇，也是帶著風險的選擇。

新型城鎮化一方面是客觀的，是未來城市化發展重要的動力機制，通過它的發展對中國整個經濟保持持續較高速的擴張是非常重要的。但同時新型城鎮化面臨著人的城鎮化，如解決戶口、社會保障、教育平等、農民工的城市化和農民的城市轉型等諸多問題。

2、人的城鎮化是新型城鎮化的前提，要靠產業來實現

人的城鎮化實際上要靠改革增量去實現，如果沒有產業發展，沒有土地升值效益，人的城鎮化一樣沒法實現。要實現有效的人的城鎮化，必須靠產業。我們提出一個重要觀點：產城一體化是新型城鎮化中非常有價值的手法模式。如果沒有產業支撐和發展，農民工要擁有城市戶口、享受城市待遇以及城市生活方式都沒有依據。因為沒有城市化就業，沒有城市生活的收益水平，不可能支撐城市生活方式，那么人的城鎮化就沒法實現。所以在產業結構上，產城一體化是未來新型城鎮化的主流模式。由此產業的貢獻率和土地升值帶動房地產升值的貢獻率會成為新型城鎮化的兩個動力結構。

3、用文化旅游引導特色小城鎮建設

建設文化旅游引導的特色小城鎮，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產品設計是關鍵。小城鎮核心吸引力的構建首先是核心吸引力打造，沒有吸引力，沒有吸引核，文化旅游小城鎮都是虛的。

在旅游文化小城鎮建設中間，游客量與游客滯留時間是重點，有多少游客量就有多大規模的小鎮。有五萬游客量可以做小街，十萬游客量可以做一個街區，三十萬游客量可以做小鎮，五十萬游客量可以做中心鎮，一百萬以上游客量原則上可以建城。這里的游客量不是旅游人次的概念，游客量在某種意義上意味著旅游搬運，搬運來的是巨大的消費，由游客量帶來的消費構成了旅游小鎮重要的支撐。游客量是預估做什么樣的小鎮、做多大的規模和怎樣做旅游小鎮的前提。

休閑聚集是產業發展的基礎。游客的水平、游客層次、游客的消費模式以及游客滯留時間形成的人均消費水平將會形成整個區域產業發展的基礎。文化旅游帶動的旅游城鎮化是文化旅游產業發展核心，是文化旅游產業發展的支撐。旅游引導的新型城鎮化的發展更多的是依靠旅游產業鏈中休閑產業聚集模式，就是休閑產業業態的多樣化而形成的多種聚集，這種聚集主要形成的是吃、住、行、娛樂、游樂、購物等等，由此形成我們稱之為旅游休閑產業多種業態發展結構。這些不同層面的模式形成旅游業態多樣化，業態多樣化形成業態聚集，業態聚集形成產業聚集，所以旅游帶動的產業模式是多樣化產業聚集模式，業態問題由此形成的休閑聚集是我們產業發展的基本模式。

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