我院林峰院長(zhǎng)解讀新型城鎮(zhèn)化與文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展

編者按：近日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主辦的《中國(guó)地產(chǎn)》雜志針對(duì)我院新出版的《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》一書，就“新型城鎮(zhèn)化與文化旅游地產(chǎn)發(fā)展”的話題采訪了我院林峰院長(zhǎng)。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展，不能就樓盤做樓盤，應(yīng)該把房地產(chǎn)的開發(fā)，放在文化旅游產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)中，在新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)中，形成土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值，依托產(chǎn)業(yè)價(jià)值升級(jí)房地產(chǎn)價(jià)值，結(jié)合文化旅游運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，做產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，是未來(lái)發(fā)展的金光大道。采訪全文已經(jīng)刊登于《中國(guó)地產(chǎn)》2013年第7期（總第293期），現(xiàn)將主要觀點(diǎn)摘錄如下：

1、新型城鎮(zhèn)化是未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的動(dòng)力機(jī)制

中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)特別是近十年，一半以上靠的是土地升值、房產(chǎn)升值。土地升值的關(guān)鍵是城市化，由于城市化不斷發(fā)展形成了由原來(lái)邊緣性土地、非城市用地變成城市用地，城市周邊土地變成城市中心用地，土地價(jià)值變了。如曲江模式可以看成兩個(gè)版本：一是用旅游文化形成區(qū)域的價(jià)值升值，另一個(gè)版本是郊區(qū)城市中心化帶動(dòng)土地升值效應(yīng)。

土地升值效應(yīng)有客觀的結(jié)構(gòu)，這個(gè)客觀結(jié)構(gòu)就是中國(guó)巨大的人口和城鎮(zhèn)化率的缺口，從量上算，城市化需要的土地，整個(gè)配套建設(shè)以及由此帶動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)規(guī)模是巨大的?？梢哉f(shuō)城市化這個(gè)蛋糕是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有辦法丟開的，它是我們不得已的選擇，也是客觀上有依據(jù)的選擇，也是帶著風(fēng)險(xiǎn)的選擇。

新型城鎮(zhèn)化一方面是客觀的，是未來(lái)城市化發(fā)展重要的動(dòng)力機(jī)制，通過(guò)它的發(fā)展對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較高速的擴(kuò)張是非常重要的。但同時(shí)新型城鎮(zhèn)化面臨著人的城鎮(zhèn)化，如解決戶口、社會(huì)保障、教育平等、農(nóng)民工的城市化和農(nóng)民的城市轉(zhuǎn)型等諸多問(wèn)題。

2、人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的前提，要靠產(chǎn)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)

人的城鎮(zhèn)化實(shí)際上要靠改革增量去實(shí)現(xiàn)，如果沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，沒有土地升值效益，人的城鎮(zhèn)化一樣沒法實(shí)現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)有效的人的城鎮(zhèn)化，必須靠產(chǎn)業(yè)。我們提出一個(gè)重要觀點(diǎn)：產(chǎn)城一體化是新型城鎮(zhèn)化中非常有價(jià)值的手法模式。如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展，農(nóng)民工要擁有城市戶口、享受城市待遇以及城市生活方式都沒有依據(jù)。因?yàn)闆]有城市化就業(yè)，沒有城市生活的收益水平，不可能支撐城市生活方式，那么人的城鎮(zhèn)化就沒法實(shí)現(xiàn)。所以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，產(chǎn)城一體化是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的主流模式。由此產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率和土地升值帶動(dòng)房地產(chǎn)升值的貢獻(xiàn)率會(huì)成為新型城鎮(zhèn)化的兩個(gè)動(dòng)力結(jié)構(gòu)。

3、用文化旅游引導(dǎo)特色小城鎮(zhèn)建設(shè)

建設(shè)文化旅游引導(dǎo)的特色小城鎮(zhèn)，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。小城鎮(zhèn)核心吸引力的構(gòu)建首先是核心吸引力打造，沒有吸引力，沒有吸引核，文化旅游小城鎮(zhèn)都是虛的。

在旅游文化小城鎮(zhèn)建設(shè)中間，游客量與游客滯留時(shí)間是重點(diǎn)，有多少游客量就有多大規(guī)模的小鎮(zhèn)。有五萬(wàn)游客量可以做小街，十萬(wàn)游客量可以做一個(gè)街區(qū)，三十萬(wàn)游客量可以做小鎮(zhèn)，五十萬(wàn)游客量可以做中心鎮(zhèn)，一百萬(wàn)以上游客量原則上可以建城。這里的游客量不是旅游人次的概念，游客量在某種意義上意味著旅游搬運(yùn)，搬運(yùn)來(lái)的是巨大的消費(fèi)，由游客量帶來(lái)的消費(fèi)構(gòu)成了旅游小鎮(zhèn)重要的支撐。游客量是預(yù)估做什么樣的小鎮(zhèn)、做多大的規(guī)模和怎樣做旅游小鎮(zhèn)的前提。

休閑聚集是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。游客的水平、游客層次、游客的消費(fèi)模式以及游客滯留時(shí)間形成的人均消費(fèi)水平將會(huì)形成整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。文化旅游帶動(dòng)的旅游城鎮(zhèn)化是文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心，是文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展更多的是依靠旅游產(chǎn)業(yè)鏈中休閑產(chǎn)業(yè)聚集模式，就是休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化而形成的多種聚集，這種聚集主要形成的是吃、住、行、娛樂(lè)、游樂(lè)、購(gòu)物等等，由此形成我們稱之為旅游休閑產(chǎn)業(yè)多種業(yè)態(tài)發(fā)展結(jié)構(gòu)。這些不同層面的模式形成旅游業(yè)態(tài)多樣化，業(yè)態(tài)多樣化形成業(yè)態(tài)聚集，業(yè)態(tài)聚集形成產(chǎn)業(yè)聚集，所以旅游帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)模式是多樣化產(chǎn)業(yè)聚集模式，業(yè)態(tài)問(wèn)題由此形成的休閑聚集是我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本模式。

本文關(guān)鍵字：文化旅游 旅游地產(chǎn) 新型城鎮(zhèn)化 林峰 查看更多