“三招”活化濱海度假地產――林峰院長為濱海度假地產“鬼樓群”支招.

       濱海度假地產的開發模式

首先打造吸引核。游客量是衡量地產價值的關鍵，一般情況下，有多少人來旅游，就意味著這個地產有多大的吸引價值。

濱海度假的第一吸引核首先是海洋和沙灘。海洋的博大與富有是非常令人好奇與神往的。沙灘可以通過改造培育提升沙的質量，也可通過調整擴大規模。濱海項目比較多樣，可以是水上項目、水中項目、水下項目，也可以是沙灘項目、沙灘休閑到海濱的整個休閑體系，包括沙灘背后的度假酒店及其游樂休閑設施設備配套。

第二吸引核是休閑項目。一個濱海度假項目，主要看其是否有良好的沙灘基礎，其次是否有好的休閑項目，這決定了其吸引力程度。例如北戴河，最受歡迎的項目有兩個：滑沙和海洋主題樂園。主題游樂類項目在夏季度假中起到支撐作用，特別是近水游樂、淡水游樂、海水游樂、滑降型的主題化游樂和機動游樂以及高科技游樂最具吸引力。

第三吸引核是冬季度假。季節實際上是困擾地產的一個問題，如果業主一年只能享受三個月到五個月的房產價值，那投資回報率的邊際效率是非常低的。冬季度假中非常強調冬季溫泉利用，包括水療、中式理療、藥療等類型。其次是滑雪項目，可通過人造滑雪、冰雪游樂等來創造。第三是冬季室內項目。包括簡易大棚式的室內空間、大型玻璃式的空間建筑等，韓國的樂天世紀是典型的室內游樂項目。第四是廟會，其產生的經濟效益非常強。
這四種類型的冬季旅游度假項目作為冬季解決方案非常有價值，可形成旅游吸引力，提升濱海旅游項目的人氣價值。

其次是形成休閑聚集。任何一個項目，如果僅有游樂觀光沒有休閑聚集很難攢人氣。休閑聚集模式設計是通過休閑業態的整合形成吸引力把游客留下來消費，通過游客聚集形成消費聚集。其基本理念是任何旅游地產項目必須要打造休閑聚集結構，這個結構決定了整個旅游地產項目的核心價值。人氣聚集模式是所有旅游地產最核心的內容，其主要體現在休閑業態。最典型的項目是西安大雁塔北廣場，晚上通過激光音樂晚會形成五到十萬人的休閑聚集。由于其業態非常多樣化，餐飲、娛樂、游樂、購物等使得其休閑廣場的價值得到體現，這種通過人氣帶動周邊的商氣，從而形成休閑商業社區、休閑街區和休閑聚集區，是所有旅游地產中最核心的要素。任何一個旅游地產項目，都必須考慮人流的動向和商氣的聚集模式，由此形成休閑商業地產價值。這種商業地產放大后就是休閑小鎮模式。小鎮中最成功的是麗江古城、大理古城等，人造小鎮最成功的是彝人古鎮。一般五百畝到一千畝的用地可打造一個古鎮，其中大概40萬到100多萬平米的商業建筑，約90%以上會賣掉，部分將回收經營并按景區經營。這種模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地產項目都是通過人氣轉化成商氣再轉化成商業地產價值來提升樓盤價值的。

再次是創造延伸發展。通過前兩大結構的發展，區域土地將會實現逐步升值，這就需要通過延伸發展中心的創造，來獲得土地升值效益與可持續發展，從而形成地產開發。地產延伸具有多樣性，主要有兩個方面：第一，養生型。越來越多的人開始關注養生，不管是中青年的健康需求還是女性健身健美的需求，其市場廣泛且多樣化。第二，養老型。隨著生活水平的提高，養老的需求進一步細化，健康療養的要求更高。第三，候鳥型。季節性差異使得候鳥式的生活方式越來越盛行，特別是冬寒夏暑兩個時期的生活方式調整。第四，與度假相關聯的產業延伸模式，如農場、牧場等農家生活方式的延伸和其他如莊園式的度假方式的延伸等。它實際上是由核心的休閑商業帶動地產銷售，這種核心的休閑商業主要是養老產業、養生產業、休閑農業、創意文化產業、會議會展等泛旅游的產業發展及其配套，這個帶動并創造延伸發展結構可以稱之為產城一體化。

以上三個層次的發展結構可概括為一句話：旅游引導的泛旅游整合下的產城一體化綜合開發結構。濱海度假地產通過這種手法把地產價值和產業價值整合在一起，地產的銷售通過產業服務模式的設計轉化成三類銷售結構：第一類是土地價值升值架構。土地價值升值結構指既可兌現又可通過投融資放大。第二類是形成商業地產銷售，可稱為休閑商業地產銷售價值。主要包括休閑商業土地以及由此形成的休閑商鋪和大規模的商業結構。第三類是各種泛業態支撐下的住宅型地產。這種住宅型地產不是就房子賣房子的升值價值，而是產業結構包裝和支撐下的一種居住服務，它體現為商業服務結構一體化。

在新型時代做旅游地產，特別是濱海旅游地產，應把握好一些要素和模式并進行系統打造。這需要非常有效的產業支撐，并通過產城呼應的結構，把地產價值、房產價值、商業化服務的交換價值等通過持續經營結構和產業經營結構結合起來，來實現濱海度假地產的發展。

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