“三招”活化濱海度假地產(chǎn)――林峰院長(zhǎng)為濱海度假地產(chǎn)“鬼樓群”支招.

       濱海度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

首先打造吸引核。游客量是衡量地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵，一般情況下，有多少人來(lái)旅游，就意味著這個(gè)地產(chǎn)有多大的吸引價(jià)值。

濱海度假的第一吸引核首先是海洋和沙灘。海洋的博大與富有是非常令人好奇與神往的。沙灘可以通過(guò)改造培育提升沙的質(zhì)量，也可通過(guò)調(diào)整擴(kuò)大規(guī)模。濱海項(xiàng)目比較多樣，可以是水上項(xiàng)目、水中項(xiàng)目、水下項(xiàng)目，也可以是沙灘項(xiàng)目、沙灘休閑到海濱的整個(gè)休閑體系，包括沙灘背后的度假酒店及其游樂(lè)休閑設(shè)施設(shè)備配套。

第二吸引核是休閑項(xiàng)目。一個(gè)濱海度假項(xiàng)目，主要看其是否有良好的沙灘基礎(chǔ)，其次是否有好的休閑項(xiàng)目，這決定了其吸引力程度。例如北戴河，最受歡迎的項(xiàng)目有兩個(gè)：滑沙和海洋主題樂(lè)園。主題游樂(lè)類項(xiàng)目在夏季度假中起到支撐作用，特別是近水游樂(lè)、淡水游樂(lè)、海水游樂(lè)、滑降型的主題化游樂(lè)和機(jī)動(dòng)游樂(lè)以及高科技游樂(lè)最具吸引力。

第三吸引核是冬季度假。季節(jié)實(shí)際上是困擾地產(chǎn)的一個(gè)問(wèn)題，如果業(yè)主一年只能享受三個(gè)月到五個(gè)月的房產(chǎn)價(jià)值，那投資回報(bào)率的邊際效率是非常低的。冬季度假中非常強(qiáng)調(diào)冬季溫泉利用，包括水療、中式理療、藥療等類型。其次是滑雪項(xiàng)目，可通過(guò)人造滑雪、冰雪游樂(lè)等來(lái)創(chuàng)造。第三是冬季室內(nèi)項(xiàng)目。包括簡(jiǎn)易大棚式的室內(nèi)空間、大型玻璃式的空間建筑等，韓國(guó)的樂(lè)天世紀(jì)是典型的室內(nèi)游樂(lè)項(xiàng)目。第四是廟會(huì)，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益非常強(qiáng)。
這四種類型的冬季旅游度假項(xiàng)目作為冬季解決方案非常有價(jià)值，可形成旅游吸引力，提升濱海旅游項(xiàng)目的人氣價(jià)值。

其次是形成休閑聚集。任何一個(gè)項(xiàng)目，如果僅有游樂(lè)觀光沒(méi)有休閑聚集很難攢人氣。休閑聚集模式設(shè)計(jì)是通過(guò)休閑業(yè)態(tài)的整合形成吸引力把游客留下來(lái)消費(fèi)，通過(guò)游客聚集形成消費(fèi)聚集。其基本理念是任何旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須要打造休閑聚集結(jié)構(gòu)，這個(gè)結(jié)構(gòu)決定了整個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的核心價(jià)值。人氣聚集模式是所有旅游地產(chǎn)最核心的內(nèi)容，其主要體現(xiàn)在休閑業(yè)態(tài)。最典型的項(xiàng)目是西安大雁塔北廣場(chǎng)，晚上通過(guò)激光音樂(lè)晚會(huì)形成五到十萬(wàn)人的休閑聚集。由于其業(yè)態(tài)非常多樣化，餐飲、娛樂(lè)、游樂(lè)、購(gòu)物等使得其休閑廣場(chǎng)的價(jià)值得到體現(xiàn)，這種通過(guò)人氣帶動(dòng)周邊的商氣，從而形成休閑商業(yè)社區(qū)、休閑街區(qū)和休閑聚集區(qū)，是所有旅游地產(chǎn)中最核心的要素。任何一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須考慮人流的動(dòng)向和商氣的聚集模式，由此形成休閑商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。這種商業(yè)地產(chǎn)放大后就是休閑小鎮(zhèn)模式。小鎮(zhèn)中最成功的是麗江古城、大理古城等，人造小鎮(zhèn)最成功的是彝人古鎮(zhèn)。一般五百畝到一千畝的用地可打造一個(gè)古鎮(zhèn)，其中大概40萬(wàn)到100多萬(wàn)平米的商業(yè)建筑，約90%以上會(huì)賣掉，部分將回收經(jīng)營(yíng)并按景區(qū)經(jīng)營(yíng)。這種模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)人氣轉(zhuǎn)化成商氣再轉(zhuǎn)化成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值來(lái)提升樓盤價(jià)值的。

再次是創(chuàng)造延伸發(fā)展。通過(guò)前兩大結(jié)構(gòu)的發(fā)展，區(qū)域土地將會(huì)實(shí)現(xiàn)逐步升值，這就需要通過(guò)延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來(lái)獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展，從而形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。地產(chǎn)延伸具有多樣性，主要有兩個(gè)方面：第一，養(yǎng)生型。越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注養(yǎng)生，不管是中青年的健康需求還是女性健身健美的需求，其市場(chǎng)廣泛且多樣化。第二，養(yǎng)老型。隨著生活水平的提高，養(yǎng)老的需求進(jìn)一步細(xì)化，健康療養(yǎng)的要求更高。第三，候鳥(niǎo)型。季節(jié)性差異使得候鳥(niǎo)式的生活方式越來(lái)越盛行，特別是冬寒夏暑兩個(gè)時(shí)期的生活方式調(diào)整。第四，與度假相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)延伸模式，如農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)等農(nóng)家生活方式的延伸和其他如莊園式的度假方式的延伸等。它實(shí)際上是由核心的休閑商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，這種核心的休閑商業(yè)主要是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)、會(huì)議會(huì)展等泛旅游的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其配套，這個(gè)帶動(dòng)并創(chuàng)造延伸發(fā)展結(jié)構(gòu)可以稱之為產(chǎn)城一體化。

以上三個(gè)層次的發(fā)展結(jié)構(gòu)可概括為一句話：旅游引導(dǎo)的泛旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。濱海度假地產(chǎn)通過(guò)這種手法把地產(chǎn)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)價(jià)值整合在一起，地產(chǎn)的銷售通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化成三類銷售結(jié)構(gòu)：第一類是土地價(jià)值升值架構(gòu)。土地價(jià)值升值結(jié)構(gòu)指既可兌現(xiàn)又可通過(guò)投融資放大。第二類是形成商業(yè)地產(chǎn)銷售，可稱為休閑商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)值。主要包括休閑商業(yè)土地以及由此形成的休閑商鋪和大規(guī)模的商業(yè)結(jié)構(gòu)。第三類是各種泛業(yè)態(tài)支撐下的住宅型地產(chǎn)。這種住宅型地產(chǎn)不是就房子賣房子的升值價(jià)值，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)包裝和支撐下的一種居住服務(wù)，它體現(xiàn)為商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)一體化。

在新型時(shí)代做旅游地產(chǎn)，特別是濱海旅游地產(chǎn)，應(yīng)把握好一些要素和模式并進(jìn)行系統(tǒng)打造。這需要非常有效的產(chǎn)業(yè)支撐，并通過(guò)產(chǎn)城呼應(yīng)的結(jié)構(gòu)，把地產(chǎn)價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值、商業(yè)化服務(wù)的交換價(jià)值等通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，來(lái)實(shí)現(xiàn)濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展。

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