林峰視點(diǎn)：如何盤活閑置文旅資產(chǎn)

綠維文旅累計(jì)完成5000余個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目，1000余個(gè)項(xiàng)目已建造完成并落地運(yùn)營(yíng)，參與項(xiàng)目獲得數(shù)十項(xiàng)國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)，提供規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢、投融資、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、綜合孵化，詳詢15811113303！
 

綠維導(dǎo)語(yǔ)：在文旅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的當(dāng)下，閑置文旅資產(chǎn)的盤活成為推動(dòng)行業(yè)持續(xù)進(jìn)步的關(guān)鍵議題。這不僅關(guān)系到資源的高效利用，更與旅游供給側(cè)改革、產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展以及滿足大眾旅游消費(fèi)需求緊密相連。深入剖析閑置文旅資產(chǎn)形成的原因，并探尋有效的盤活路徑，對(duì)于文旅產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義重大。盤活閑置文旅資產(chǎn)需要綜合運(yùn)用多種手段，深入剖析閑置原因，針對(duì)性地制定盤活策略。有文旅閑置資產(chǎn)盤活需求歡迎致電15811113303！

 

 

 

01

文旅資產(chǎn)閑置現(xiàn)狀

 

中國(guó)目前沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)表明中國(guó)需要盤活的文旅資產(chǎn)的具體數(shù)據(jù)，但是我們可以從一些數(shù)據(jù)中窺見(jiàn)，中國(guó)需要盤活的文旅資產(chǎn)數(shù)目可觀。做好這些資產(chǎn)的盤活工作意義巨大。

 

（一）文旅地產(chǎn)項(xiàng)目閑置情況

 

截至2024年，全國(guó)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量接近1萬(wàn)個(gè)，其中超60%的文旅項(xiàng)目面臨空置率高、配套不足等問(wèn)題。以海南、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槔Ｄ衔穆玫禺a(chǎn)庫(kù)存已超3000萬(wàn)㎡，部分項(xiàng)目空置率超70%。

 

恒大、碧桂園等頭部房企的文旅項(xiàng)目（如海南海花島、河北懷來(lái)恒大文旅城）二手房?jī)r(jià)跌幅達(dá)70%-80%，配套停滯導(dǎo)致空置率超70%。

 

華僑城（深圳）旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司對(duì)全國(guó) 160 多個(gè)重資產(chǎn)投資的文旅項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，約有 1/3 的項(xiàng)目將采取新的方式或者停下來(lái)重新梳理。

 

若按全國(guó)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目總量推算，閑置資產(chǎn)規(guī)模或達(dá)數(shù)億平方米，涉及資金超萬(wàn)億元。

 

（二）酒店資產(chǎn)閑置情況

 

星級(jí)酒店：截至2024年，全國(guó)星級(jí)飯店約6000家，較疫情前減少近三分之一（原8920家），但運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)下降。2018年客房平均入住率為56.18%，而2023年僅為50%，2024年前兩季度進(jìn)一步跌至51%和50%。這意味著半數(shù)以上酒店資產(chǎn)處于低效或閑置狀態(tài)。

 

經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店：中飯協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2023年新開(kāi)業(yè)酒店中近60%為存量改造項(xiàng)目，反映出大量老舊酒店需通過(guò)翻新盤活。

 

（三）農(nóng)家樂(lè)與民宿行業(yè)閑置情況

 

有數(shù)據(jù)顯示，截至 2024 年 3 月，農(nóng)家樂(lè)企業(yè)從最多時(shí)候的 28 萬(wàn)家下降到了 20 萬(wàn)家，減少了大約 8 萬(wàn)家，這部分減少的企業(yè)主要是由于吊銷或注銷，反映出農(nóng)家樂(lè)領(lǐng)域存在資產(chǎn)閑置現(xiàn)象。

 

（四）景區(qū)與文旅項(xiàng)目閑置規(guī)模

 

景區(qū)老化問(wèn)題：約50%的傳統(tǒng)景區(qū)因產(chǎn)品迭代不足陷入“旺丁不旺財(cái)”困境，如張家界、嶺南股份等景區(qū)類上市公司凈利潤(rùn)持續(xù)下滑。

 

低效文旅項(xiàng)目：貴州省2021年摸排篩選出218項(xiàng)需盤活的文旅項(xiàng)目，若按此比例推算全國(guó)，潛在待盤活項(xiàng)目或達(dá)數(shù)千個(gè)。

 

工業(yè)遺址與鄉(xiāng)村：全國(guó)有大量廢舊工廠（如大連熊洞街改造案例）、凋敝鄉(xiāng)村和爛尾商場(chǎng)（如唐山宴）等待激活，僅工業(yè)廠房改造潛力即覆蓋數(shù)百萬(wàn)平方米。

 

 

02

文旅資產(chǎn)閑置原因剖析

 

文旅資產(chǎn)的閑置并非一朝一夕形成，背后有著復(fù)雜的原因和深層次的問(wèn)題。只有找準(zhǔn)癥結(jié)，才能對(duì)癥下藥。

 

（一）盲目開(kāi)發(fā)決策

 

部分文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受長(zhǎng)官意志主導(dǎo)，以個(gè)人偏好取代專業(yè)論證，審批手續(xù)不全便倉(cāng)促上馬。為追求形象工程，盲目塞入面子項(xiàng)目，導(dǎo)致投資規(guī)模遠(yuǎn)超預(yù)期。還有些項(xiàng)目借生態(tài)、康養(yǎng)之名立項(xiàng)，實(shí)則進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目?jī)?nèi)容追風(fēng)、雷同化嚴(yán)重，無(wú)法契合客源市場(chǎng)需求，從源頭上為項(xiàng)目閑置埋下隱患。例如，某地曾投資數(shù)十億元打造“生態(tài)康養(yǎng)小鎮(zhèn)”，結(jié)果因缺乏市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)規(guī)劃，最終淪為“空城”。

 

（二）前期投資過(guò)重

 

2016 - 2017 年特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)熱潮中，眾多地方盲目跟風(fēng)，在旅游綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、田園綜合體等項(xiàng)目上投入大量資金進(jìn)行硬件建設(shè)。但由于缺乏科學(xué)規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善，難以收回成本，最終走向閑置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)有超過(guò)30%的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目因運(yùn)營(yíng)不善而陷入困境。

 

（三）策劃偏離市場(chǎng)

 

一些文旅投資項(xiàng)目在論證階段未能精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目缺乏靈魂和吸引力。例如，部分仿古建筑項(xiàng)目，雖外觀精致，但因未挖掘當(dāng)?shù)匚幕瘍?nèi)涵，無(wú)法引起游客共鳴，導(dǎo)致游客稀少，項(xiàng)目閑置。某地的“仿古一條街”項(xiàng)目，投資數(shù)億元，卻因缺乏文化內(nèi)涵和特色，開(kāi)業(yè)不到一年便門可羅雀。

 

（四）資金儲(chǔ)備不足

 

文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大，若開(kāi)發(fā)資金儲(chǔ)備不足，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。如甘肅黃河岸邊的財(cái)神像項(xiàng)目、貴州彝族民俗文化小鎮(zhèn)項(xiàng)目，都因資金問(wèn)題半途而廢，成為閑置項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)有超過(guò)20%的文旅項(xiàng)目因資金鏈斷裂而停工。

 

（五）觸及保護(hù)紅線

 

規(guī)劃團(tuán)隊(duì)不專業(yè)、評(píng)審把關(guān)流于形式，使得部分文旅項(xiàng)目在規(guī)劃編制階段就觸及保護(hù)紅線，存在違法違規(guī)用地、改變用地性質(zhì)等問(wèn)題。項(xiàng)目一旦被查處叫停，便會(huì)陷入閑置狀態(tài)。例如，某地的“生態(tài)旅游度假區(qū)”項(xiàng)目因違規(guī)占用耕地被叫停，導(dǎo)致數(shù)億元投資打水漂。

 

 

 

03

盤活閑置文旅資產(chǎn)的5大路徑

 

盤活閑置文旅資產(chǎn)需要系統(tǒng)化的路徑和策略，從摸清家底到市場(chǎng)化運(yùn)作，每一步都至關(guān)重要。

 

（一）摸清家底，建立項(xiàng)目清單

 

全面排查停業(yè)歇業(yè)和難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的文旅項(xiàng)目，將其納入盤活范圍。詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目的名稱、核心業(yè)態(tài)、建設(shè)時(shí)長(zhǎng)、投資主體、開(kāi)發(fā)程度、現(xiàn)存狀況、前景估測(cè)等信息，建立項(xiàng)目清單和整改臺(tái)賬，為后續(xù)盤活工作提供準(zhǔn)確依據(jù)。

 

（二）明確資產(chǎn)處置方式

 

相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步明確閑置文旅資產(chǎn)的處置政策、程序和要求。對(duì)已投入的國(guó)資處置、報(bào)批程序等進(jìn)行清晰界定，為各地盤活工作提供遵循。可借鑒貴州省政府組建工作專班，確定 “續(xù)、轉(zhuǎn)、提、關(guān)” 處置方向的經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)各地制定盤活提升方案，并加強(qiáng)全流程監(jiān)督和指導(dǎo)。

 

（三）堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，發(fā)揮專家作用

 

充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，避免盲目決策。在項(xiàng)目處置過(guò)程中，廣泛聽(tīng)取專家團(tuán)隊(duì)的意見(jiàn)，從項(xiàng)目調(diào)查、問(wèn)題診斷到提出盤活方案、進(jìn)行具體策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都有科學(xué)依據(jù)、規(guī)范程序，提高項(xiàng)目盤活的成功率。

 

（四）拓寬融資渠道，提供資金支持

 

貫徹落實(shí)相關(guān)政策，用好各類財(cái)政、金融、投資政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則為盤活閑置文旅項(xiàng)目提供配套融資支持。支持符合條件的項(xiàng)目通過(guò)資產(chǎn)重組等方式提升資產(chǎn)吸引力，吸引社會(huì)資本以及各領(lǐng)域市場(chǎng)主體參與項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合理扶持民營(yíng)投資的文旅項(xiàng)目。

 

（五）發(fā)揮政府統(tǒng)籌作用

 

各地黨委和政府要切實(shí)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌職責(zé)，做好謀劃、決策和督導(dǎo)工作。督促職能部門履行責(zé)任，發(fā)揮國(guó)有投資平臺(tái)公司的融資作用，積極引入新的市場(chǎng)投資主體，注入資本和活力。文旅部門要發(fā)揮參謀助手作用，推進(jìn)區(qū)域旅游協(xié)作，引導(dǎo)旅行社引流客源，豐富旅游業(yè)態(tài)和項(xiàng)目?jī)?nèi)容，給予專業(yè)指導(dǎo)和扶持。

 

 

 

04

8大新勢(shì)力介入策略與案例分析

 

綠維文旅董事長(zhǎng)林峰博士深入研究疫情期間助力旅游發(fā)展或者說(shuō)支撐旅游發(fā)展的重大力量，從旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的動(dòng)力角度歸納了八大新勢(shì)力：新媒體、科技、演藝、影視、國(guó)潮、研學(xué)、旅拍、夜游。他認(rèn)為新勢(shì)力是推動(dòng)旅游發(fā)展的新的手法，新的力量和新的模式。引入新勢(shì)力是盤活閑置文旅資產(chǎn)的重要策略，演藝、科技、旅拍等新勢(shì)力的介入，將為文旅項(xiàng)目注入新的活力。

 

（一）演藝新勢(shì)力：打造沉浸式演藝體驗(yàn)

 

挖掘項(xiàng)目所在地的文化內(nèi)涵，創(chuàng)作具有地方特色的演藝作品。采用山水實(shí)景演藝、沉浸式演出、微型互動(dòng)演藝等多種形式，將演藝與景區(qū)、城市公共空間、商業(yè)綜合體等相結(jié)合。

 

案 例 

 

唐山宴由爛尾商場(chǎng)改造而成，河頭老街是閑置 12 年的商業(yè)街改造而來(lái)。在唐山宴，有唐山特色的非遺 “冀東三枝花”—— 評(píng)劇、皮影、樂(lè)亭大鼓的經(jīng)典曲目展演；河頭老街兩岸安置了 18 個(gè)演繹裝置，還有《大唐之山?唐王東征》等大型實(shí)景演出。通過(guò)這些旅游演藝活動(dòng)，以及與美食、民俗等的結(jié)合，打造出沉浸式文旅商消費(fèi)新場(chǎng)景，吸引了大量游客，使唐山從工業(yè)城市向熱門旅游目的地轉(zhuǎn)變，成功盤活了國(guó)有存量資產(chǎn)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜渭跋嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

 

（二）科技新勢(shì)力：運(yùn)用科技提升項(xiàng)目吸引力

 

借助人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、VR/AR、云計(jì)算等技術(shù)，為游客創(chuàng)造新奇的體驗(yàn)。如利用 VR/AR 技術(shù)打造虛擬旅游場(chǎng)景，讓游客身臨其境感受歷史文化或自然風(fēng)光；通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)提升景區(qū)管理效率和服務(wù)質(zhì)量。以科技賦能閑置文旅項(xiàng)目，使其在體驗(yàn)感和運(yùn)營(yíng)管理上實(shí)現(xiàn)升級(jí)，吸引更多游客。

 

 案 例 

 

南京鋼鐵股份有限公司的“鋼鐵是這樣煉成的 —— 數(shù)字工廠全景體驗(yàn)中心”，項(xiàng)目入選 2024 年文化和旅游數(shù)字化創(chuàng)新示范十佳案例。項(xiàng)目以南鋼智慧中心為主體，運(yùn)用數(shù)字化、智能化手段，通過(guò) “數(shù)字孿生工廠” 虛擬全景展示，將鋼鐵生產(chǎn)線轉(zhuǎn)化為教育與探索空間，利用 VR、AR 技術(shù)打造沉浸式體驗(yàn)，以人工智能賦能文旅服務(wù)，為鋼鐵行業(yè)工業(yè)旅游發(fā)展提供新模式。

 

 

北京雁棲鎮(zhèn)與中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)合作，將范各莊村閑置資源盤活，構(gòu)建農(nóng)業(yè)數(shù)字化、智慧化新生態(tài)。藍(lán)莓園、采摘園及蜂產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目借助人工智能、大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)管理與高效生產(chǎn)。燕城采摘園的 “VR 體驗(yàn)” 項(xiàng)目，讓游客通過(guò) VR 眼鏡享受果園之旅，開(kāi)啟農(nóng)業(yè)旅游新篇章。

 

（三）旅拍新勢(shì)力：開(kāi)發(fā)特色旅拍產(chǎn)品

 

根據(jù)項(xiàng)目的文化特色和景觀風(fēng)貌，打造獨(dú)具魅力的旅拍場(chǎng)景，提供特色服裝和道具。推出小型打卡旅拍、重妝商業(yè)旅拍、換裝旅拍等產(chǎn)品，利用旅拍網(wǎng)紅的傳播效應(yīng)，吸引游客前來(lái)打卡拍照。旅拍產(chǎn)業(yè)不僅能增加項(xiàng)目的收入來(lái)源，還能提升項(xiàng)目的知名度和影響力，促進(jìn)閑置文旅資產(chǎn)的盤活。

 

 案 例 

 

山西昔陽(yáng)毛家大院引入北京華影文旅集團(tuán)，打造毛家大院共享旅拍基地，開(kāi)發(fā)出古裝漢服共享旅拍產(chǎn)品，同時(shí)配套大小漢服館、特色鄉(xiāng)宴餐廳、特色古典民宿等 10 個(gè)項(xiàng)目，成為全國(guó)首個(gè) “幸福家庭鄉(xiāng)村共享旅拍” 地，掀起古裝旅拍熱潮。“文旅 + 旅拍” 帶動(dòng)了住宿、餐飲等旅游資源發(fā)展，為當(dāng)?shù)匚穆卯a(chǎn)業(yè)注入新活力。

 

 

 

（四）影視新勢(shì)力：借助影視 IP 帶動(dòng)旅游

 

“影視綜+文旅 ”成為賦能目的地文 化品牌、提振旅游消費(fèi)的重要力量。近年來(lái)，影視劇熱播帶火景區(qū)的案例比比皆是，總有一些地方，先是出現(xiàn)在影視作品的鏡頭下，后來(lái)成為人們向往的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”。2023年熱播影視劇《狂飆》收官后，“打卡《狂飆》廣東江門取景地”上榜微博旅游熱搜前三。《去有風(fēng)的地方》也讓一直是熱門旅行目的地的云南更加火爆，相關(guān)話題席卷社交平臺(tái)。如因《繁花》帶動(dòng)的上海黃河路旅游熱，因《與鳳行》《我的阿勒泰》等劇引發(fā)的取景地旅游熱潮。

 

結(jié)合影視、微短劇等熱門 IP，開(kāi)發(fā)與 IP 相關(guān)的旅游產(chǎn)品和線路。通過(guò)與影視制作方合作，將閑置文旅項(xiàng)目打造成影視拍攝基地，吸引劇迷前來(lái)打卡，提升項(xiàng)目的人氣和商業(yè)價(jià)值。

 

 案 例 

 

鄭州航空港聚美空港豎屏影視基地：其前身是閑置商場(chǎng)，經(jīng)改造后成為微短劇拍攝熱門地。基地內(nèi)有 20 個(gè)場(chǎng)景置景，憑借拍攝成本低、交通便利、生活服務(wù)設(shè)施完善及當(dāng)?shù)卣叻龀值葍?yōu)勢(shì)，吸引了大量劇組，累計(jì)接待 300 余場(chǎng)次劇組拍攝，誕生短劇 381 部。當(dāng)?shù)剡€整合全區(qū)資源，構(gòu)建場(chǎng)景資料庫(kù)，發(fā)展 “微短劇 + 旅游” 等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，推動(dòng)微短劇產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。

 

 

（五）體育新勢(shì)力：導(dǎo)入體育賽事，吸引游客消費(fèi)

 

賽事旅游能有效促進(jìn)旅游目的地發(fā)展。依托體育賽事的影響力，推動(dòng)體育與旅游深度融合，展示當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，豐富賽事旅游體驗(yàn)，對(duì)舉辦城市的品牌形象有極大的提升作用，還能吸引更多的游客和投資。發(fā)展體育賽事旅游，需要做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，各地依托自身資源稟賦，推動(dòng)體育和文旅深度融合，助推體育賽事帶來(lái)的“流量”轉(zhuǎn)化為文旅消費(fèi)的“留量”。通過(guò)將體育賽事和旅游景點(diǎn)結(jié)合，打造頗具特色的“體育 + 旅游”產(chǎn)品，如“賽事 + 觀光”“賽事 + 體驗(yàn)”“賽事 + 度假”等，吸引游客消費(fèi)，盤活閑置旅游資產(chǎn)。

 

 案 例 

 

湖北黃陂區(qū)：打造木蘭草原國(guó)際風(fēng)箏邀請(qǐng)賽、木蘭山登山節(jié)、武漢空港半馬等賽事矩陣，并將體育賽事與旅游場(chǎng)景深度融合，形成 “一日比賽、多日停留” 等模式。如甘露山文創(chuàng)城承辦的 “2024 武漢城建全國(guó)滑雪公開(kāi)賽”，為黃陂打造冬季體育活動(dòng)新名片，帶動(dòng)當(dāng)?shù)夭惋嫛⒆∷薜刃袠I(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成功將賽事 “流量” 轉(zhuǎn)化為文旅消費(fèi)的 “留量”，盤活了當(dāng)?shù)氐奈穆觅Y產(chǎn)，推動(dòng)了體育與文旅產(chǎn)業(yè)深度融合。

 

重慶南川：近年來(lái)，南川圍繞體育旅游發(fā)展思路，在金佛山周邊引進(jìn)多個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，打造了 55 個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目、83 個(gè)露營(yíng)基地、8 個(gè)森林康養(yǎng)運(yùn)動(dòng)基地等。同時(shí)，舉辦中國(guó)健身名山金佛山登山賽、環(huán)金佛山國(guó)際馬拉松賽等品牌賽事，推動(dòng) “體育賽事進(jìn)景區(qū)”。2025 年 3 月 8 日舉辦的徒步賽事，吸引逾 1000 名徒步愛(ài)好者參與，直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)超百萬(wàn)元，還促進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品銷售，實(shí)現(xiàn)了體育與旅游融合發(fā)展，盤活了當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和相關(guān)旅游設(shè)施等資產(chǎn)。

 

 

（六）媒體新勢(shì)力：利用新媒體進(jìn)行宣傳推廣

 

借助新媒體平臺(tái)，如抖音、小紅書(shū)、微信等，進(jìn)行全方位的宣傳推廣。通過(guò)制作優(yōu)質(zhì)的短視頻、圖文內(nèi)容，展示文旅項(xiàng)目的特色和魅力，吸引潛在游客。利用新媒體的社交屬性，開(kāi)展互動(dòng)活動(dòng)，提高游客的參與度和分享欲，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力，為盤活閑置文旅資產(chǎn)營(yíng)造良好的輿論氛圍。

 

 案 例 

 

重慶北碚區(qū)澄江鎮(zhèn)柏林村

 

閑置資產(chǎn)情況：位于縉云山腳，是國(guó)家 4A 級(jí)旅游景區(qū)的南門入口，但村里缺乏文旅項(xiàng)目，僅有露營(yíng)、垂釣等簡(jiǎn)單耍事，離重慶中心城區(qū)車程僅 1 小時(shí)左右。村里的王家院子建于清代道光年間，雖總體保存完整，但已荒廢。

 

盤活舉措：2021 年底，邀請(qǐng)專業(yè)公司參與改造，將王家院子定位為山谷里的 “療愈生活”，規(guī)劃了瑜伽館、頭療館、咖啡廳等多個(gè)功能區(qū)，保留鄉(xiāng)土味兒，還配套有果蔬采摘園、油菜花基地。在項(xiàng)目建設(shè)后期，邀請(qǐng)小紅書(shū)、抖音、攜程等平臺(tái)的網(wǎng)紅博主到院子里試吃、試睡，進(jìn)行宣傳。

 

盤活成效：過(guò)去名不見(jiàn)經(jīng)傳的柏林村，吸引了大量游客，年接待游客量超過(guò) 8 萬(wàn)人次。王家院子餐廳采購(gòu)村民的農(nóng)產(chǎn)品，一年費(fèi)用約 50 萬(wàn)元，還聘請(qǐng)了近 10 名周邊村民作為員工。

 

（七）夜游新勢(shì)力：開(kāi)發(fā)夜間旅游產(chǎn)品

 

以夜間休閑旅游為核心，打造夜景、夜游、夜演、夜宿等產(chǎn)品。利用新型演藝及多媒體技術(shù)，創(chuàng)造獨(dú)特的夜間游覽體驗(yàn)，如燈光秀、水秀、夜間演藝等。開(kāi)發(fā)夜游景區(qū)、夜游街區(qū)、游船夜景游等項(xiàng)目，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間，促進(jìn)文旅消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)閑置文旅資產(chǎn)的夜間價(jià)值挖掘。

 

 案 例 

 

湖北竹溪武陵不夜城

 

閑置資產(chǎn)情況：竹溪西關(guān)老街改建成明清式仿古街后招商運(yùn)營(yíng)不成功，一度成為 “鬼城”，大量物業(yè)資產(chǎn)閑置，縣財(cái)政壓力大。

 

盤活舉措：以二黃國(guó)粹作為文化靈魂，以竹溪美食作為產(chǎn)業(yè)之根，以夜游經(jīng)濟(jì)作為頂層邏輯，打造一軸、兩序、五幕七大戲曲主題，十五個(gè)文化節(jié)點(diǎn)。引入現(xiàn)代聲光電技術(shù)，依托竹溪河設(shè)計(jì)燈光水秀劇場(chǎng)，打造沉浸式水景互動(dòng)戲曲體驗(yàn)項(xiàng)目，還圍繞地域文化元素設(shè)計(jì)布置小場(chǎng)景供游客拍照打卡，建起山二黃博物館。

 

盤活成效：自 2023 年 12 月 30 日正式開(kāi)街到 2025 年春節(jié)，游客人數(shù)超過(guò) 1600 萬(wàn)人次。西關(guān)街商業(yè)繁榮，商鋪銷售良好，住宅售價(jià)逆勢(shì)上漲，還為竹溪縣打造了文旅名片，帶動(dòng)全縣第三產(chǎn)業(yè)和旅游景點(diǎn)蓬勃發(fā)展，招商引資也打開(kāi)新局面。

圖片來(lái)源：旬陽(yáng)文旅公眾號(hào)

 

（八）研學(xué)新勢(shì)力：開(kāi)發(fā)特色研學(xué)課程

 

結(jié)合項(xiàng)目所在地的文化、歷史、自然等資源，開(kāi)發(fā)具有針對(duì)性的研學(xué)課程。針對(duì)親子群體和學(xué)生群體，開(kāi)展科考、培訓(xùn)、拓展訓(xùn)練、攝影采風(fēng)、夏令營(yíng)冬令營(yíng)等研學(xué)活動(dòng)。通過(guò)研學(xué)旅行，提升項(xiàng)目的教育功能和文化內(nèi)涵，吸引更多研學(xué)團(tuán)隊(duì)和家庭游客，盤活閑置文旅資產(chǎn)。

 

 案 例 

 

貴州貴安新區(qū)馬場(chǎng)鎮(zhèn)松林村

 

閑置資產(chǎn)情況：村里有雜草叢生的荒地以及閑置的農(nóng)田資源。

 

盤活舉措：將荒地打造成陽(yáng)光親耕自然營(yíng)地，申報(bào)成為研學(xué)基地，涵蓋農(nóng)耕體驗(yàn)、自然探索、自然教育、森林學(xué)校、戶外拓展等七個(gè)方面的內(nèi)容。同時(shí)推出共享農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目，充分利用村里閑置的農(nóng)田資源，游客支付押金就能在專屬土地里自行耕種，還可選擇托管等服務(wù)。

 

盤活成效：營(yíng)地開(kāi)業(yè)以來(lái)長(zhǎng)期與學(xué)校、研學(xué)機(jī)構(gòu)等建立了良好的合作關(guān)系，成為貴州醫(yī)科大學(xué)唯一的戶外教學(xué)點(diǎn)。共享農(nóng)場(chǎng)吸引了更多游客參加體驗(yàn)項(xiàng)目，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，帶動(dòng)了觀光旅游，村民能就近務(wù)工，增加了額外收入，村集體也實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性收入增長(zhǎng)，并連續(xù)兩年為全村村民分紅。

 

05

3大手段在盤活中的作用

 

綠維文旅董事長(zhǎng)林峰博士認(rèn)為文旅產(chǎn)業(yè)正邁向一個(gè)以體驗(yàn)為核心的“新時(shí)代”，盤活閑置文旅資產(chǎn)需要?jiǎng)?chuàng)新思維和多元化手段，情緒價(jià)值、AI賦能、產(chǎn)業(yè)融合成為三大關(guān)鍵手段。

 

（一）情緒價(jià)值：引發(fā)情感共鳴，提升游客體驗(yàn)

 

從淄博燒烤到天水麻辣燙，旅游的吸引力正在發(fā)生變化。旅游吸引力的核心來(lái)自于游客獲得的 “體驗(yàn)感及其傳播”。旅游吸引價(jià)值的變化，是新文旅時(shí)代最大的特征和趨勢(shì)。新媒體時(shí)代，情緒價(jià)值形成輿論場(chǎng)，構(gòu)成情緒共鳴效應(yīng)，放大情緒價(jià)值。目的地要通過(guò)優(yōu)化體驗(yàn)，來(lái)不斷引導(dǎo)游客的積極情緒。“情緒價(jià)值” 在于通過(guò)情感共鳴，激發(fā)游客的消費(fèi)意愿，通過(guò)情感共鳴、心理滿足等方式為游客提供非物質(zhì)價(jià)值。從淄博到哈爾濱、天水，情感共鳴，能形成“親和力+吸引力+服務(wù)力”的綜合、疊加效應(yīng)。

 

情緒價(jià)值在盤活閑置文旅資產(chǎn)時(shí)，注重游客的感官、情感、心理等多方面體驗(yàn)，能增強(qiáng)游客的沉浸感和滿意度。如 “好客山東” 通過(guò)踐行 “好客” 理念，營(yíng)造全民 “寵客” 服務(wù)氛圍，制定《山東好客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，為游客提供獨(dú)特的情緒價(jià)值，提升了旅游目的地的吸引力。以情緒價(jià)值為導(dǎo)向優(yōu)化閑置項(xiàng)目，可使其更契合游客需求，增加游客粘性和傳播力，從而盤活資產(chǎn)。

 

綠維文旅構(gòu)建旅游的情緒價(jià)值打造與管理的系統(tǒng)要求，圍繞游客的情感需求、體驗(yàn)路徑和情緒反饋機(jī)制，多維度整合技術(shù)、服務(wù)和內(nèi)容。

 

 

（二）AI 賦能：創(chuàng)新服務(wù)模式，提升運(yùn)營(yíng)效率

 

AI 技術(shù)在文旅產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用為盤活閑置文旅資產(chǎn)帶來(lái)新機(jī)遇。AI不僅是工具，更是重構(gòu)游客體驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的變革力量。擁抱AI，重塑文旅產(chǎn)業(yè)的生態(tài)進(jìn)化，是文旅閑置資產(chǎn)盤活的重要手段。

 

在 C 端，提供全天候虛擬助手、智能行程規(guī)劃、虛擬沉浸體驗(yàn)等服務(wù)，提升游客出行前、中、后的體驗(yàn)。例如歡樂(lè)谷的智慧游園小程序、視旅科技的 AI 旅游大模型等。在 B 端，AI 可推動(dòng)管理與服務(wù)優(yōu)化、賦能文旅新場(chǎng)景、實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷以及數(shù)字化保護(hù)文化遺產(chǎn)。各地布局文旅 AI 大模型，有助于提升項(xiàng)目的智能化水平，吸引更多游客，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的盤活。

 

（三）多業(yè)態(tài)融合：豐富產(chǎn)品供給，拓展盈利渠道

 

一業(yè)興，百業(yè)旺。在新時(shí)代文旅發(fā)展過(guò)程中，每一處風(fēng)景、每一次體驗(yàn)、每一份服務(wù)，都將成為撬動(dòng)未來(lái)的支點(diǎn)。多業(yè)態(tài)融合，正是為了實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”，將文旅與康養(yǎng)、體育、研學(xué)、親子等多種業(yè)態(tài)融合，能夠豐富文旅項(xiàng)目的產(chǎn)品供給，滿足不同游客群體的多樣化需求。

 

康養(yǎng)度假與文旅融合，契合老齡化社會(huì)的康養(yǎng)需求；體育旅游通過(guò)舉辦賽事吸引游客，帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展。多業(yè)態(tài)融合還能拓展項(xiàng)目的盈利渠道，提升項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為盤活閑置文旅資產(chǎn)創(chuàng)造有利條件。

 

小結(jié)

 

盤活閑置文旅資產(chǎn)需要綜合運(yùn)用多種手段，深入剖析閑置原因，針對(duì)性地制定盤活策略。充分發(fā)揮情緒價(jià)值、AI 賦能和多業(yè)態(tài)融合的作用，合理引入八大新勢(shì)力，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，促進(jìn)文旅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，更好地滿足大眾旅游消費(fèi)需求。

 

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)，部分案例圖片來(lái)源文旅項(xiàng)目官方網(wǎng)站

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