老舊小區改造最優解——EPC建造統籌模式

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，2000年前建設的老舊小區失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全，改造難度大，從前期的小區現狀及居民意愿摸底調研，到專項改造規劃和設計，再到采購、選材、工程施工，考慮到減少變更次數、項目成本及工期，綠維文旅認為，運用EPC建造統籌模式，能快速形成改造項目建造一體化、專業化、效率化、經濟化的落地。

綠維文旅十余年來服務過多個老舊工業廠區、廠房、歷史街區、新農村的改造，積累了豐富的經驗，近期還中標了河南省焦作市中站區老舊小區、解放區老舊小區的改造提質項目技術咨詢服務項目。

01、政策解讀——明確要求和內容

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。

國務院辦公廳于2020年7月份出臺了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確了改造對象、改造時間、改造內容、改造路徑等內容。

改造對象

哪些要改？

城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。各地要結合實際，合理界定本地區改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。

改造時間

什么時間改？

2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

改造內容

改什么？

城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類?；A類主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造。

改造路徑

錢從哪來？

《意見》中明確，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，即合理落實居民出資責任；加大政府支持力度；持續提升金融服務力度和質效；推動社會力量參與；落實稅費減免政策。

02、改造價值——惠民生、推基建、促發展

1、老舊小區改造惠民生增福祉

住有所居是人民美好生活的重要基石，老舊小區改造本質上是一項惠民工程。

一方面老舊小區的最大特點就是“房齡大”，大多建于上世紀八九十年代，房子本身已有一定質量問題，加上配套設施陳舊老化，可能稍有不慎就會引發停電、漏水、火災等安全隱患問題，通過修整、改造可以改善居住條件。

另一方面，老舊小區的公共服務配套設施不完善，通過完善類、提升類內容改造，可完善周邊適老設施、加設電梯、電動車充電設施的建設，有空間條件的，還可以增加體育健身設施、便民市場設施及幼兒園等教育設施，改造后，小區居住設施便利性方面將大大改善和提升，大大改善了人們的生活質量，增強居民獲得感、幸福感、安全感。

2、老舊小區改造撬動城市新價值

老舊小區改造是一項推動城市更新的系統工程。在今年整體經濟受疫情影響的情況下，老舊小區改造對于拉動投資促進經濟增長有重大的經濟和社會意義。首先，這是舊改小區內部市政基礎設施升級改造的機會，與相關管線設施設備的專業經營單位一起，拉動基礎建設投資，促進小區及街區城市基礎設施的集約整合和優化更新。其次，舊改小區往往位于位于城鎮核心位置，土地價值高，通過改造能進一步挖掘商業空間和價值，價值的釋放既能反哺改造資金，又能提升片區的土地價值。

老舊小區改造也是一項重大社會治理工程。首先，舊改工程涉及的外立面、門面改造，在提升小老舊小區形象的同時，還促進了街區風貌的提升，大大提升片區及城市的土地價值和租金收入。其次，老舊小區區域內往往存在著歷史街區，改造工程也要兼顧生活區和歷史街區的互動，通過落實歷史建筑保護修繕，保護歷史文化街區，同時可與旅游相結合，打造民宿、咖啡廳、書吧等新型消費業態，展現片區及城市特色，延續歷史文脈，通過老舊小區改造與周邊的聯動，能提升片區新價值。

3、老舊小區改造推進智慧城市建設

此次老舊小區改造拉動有效基建投資的同時，推動智慧社區及智慧城市發展。眾多老舊小區存在無安防系統或設備老化、故障等問題，滋生了不少上門推銷、詐騙等現象，隨著人工智能、物聯網等技術的逐步成熟，各地區都在探索智慧社區建設，而老舊小區的維護和管理機制缺乏，與新社區呈現完全不同的管理機制。

因此老舊小區改造過程中除了基礎類和改善類改造外，有條件的還要完成公共服務設施配套建設及其智慧化改造，尤其是識別人臉、人形、車輛等信息安防技術的應用，需要協同當地物業、街道、公安、應急等多方形成合力，從而推動智慧社區建設、促進5G技術與居住區建設的融合，在智慧城市發展中發揮基礎性作用，成為推進智慧城市建設的重要抓手。

03、怎么做——用EPC模式整體打包實施

1、老舊小區改造工程繁瑣，同時涉及多方協調

老舊小區的改造不同于傳統的工程，無論是調查、設計還是工程施工都很繁瑣，改造中涉及造價、采購、選材、產品等多方面問題，需要不斷的調整和更新。同時，需要協同社區居委會、產權單位、物業服務企業、管線運營單位等多部門。

2、EPC建造總包模式能整體統籌快速推動改造落地

綠維文旅認為，EPC建造統籌模式下，承包商對設計、采購和施工進行總承包，項目初期能解決設計繁瑣的問題，同時能避免設計、采購、施工的矛盾，減少設計變更、項目成本，縮短工期，快速形成老舊小區改造項目建造一體化、專業化、效率化、經濟化的建造運營落地能力。

04、綠維案例——基于EPC建造模式的實踐經驗

新疆鄯善縣蒲昌村新農村建設改造項目

2007年底，綠維文旅受新疆吐魯番地區鄯善縣縣委、縣政府的邀請，承接了鄯善縣蒲昌村新農村建設的改造工程。蒲昌村改造工程是鄯善縣城市改造的一部分，是新農村建設的主要項目，也是鄯善縣旅游開發和建設的重點工程，綠維文旅負責整個項目的方案設計及后期的施工監理工作。

蒲昌村位于城市郊區北部，緊鄰AAAA級旅游景區庫木塔格沙漠，是城市、景區、鄉村的交匯節點。

綠維文旅打造此項目的獨特之處在于：

1、用獨特的地域性語言展示城市的歷史淵源和人文景觀----打造“樓蘭古村”；

2、用原生態的建造手法塑造獨一無二的城市形象和旅游品牌----建設“生土村落”；

3、用真心為農的設計理念詮釋新農村建設的精髓----民俗街區與民俗客棧；

4、用多樣化的生活情景體現城市的活力和生命的傳承——樓蘭風情休閑商業街區，使游客融入當地生活區。

實景照

實景照

改造效果：本設計方案得到委托方的高度認可，改造工程完工后，多家電視臺進行報道，多部電視劇和紀錄片進場拍攝，“中亞影視基地”也正式揭牌，這里成為了一個影視拍攝基地。樓蘭風情街區也深深吸引了游客，成為極具旅游價值的商業步行街。

于是，一個旅游帶動的新農村，活脫脫跳了起來，改造后的蒲昌村，成為了以旅游帶動新農村建設的典范。

臨夏八坊十三巷古城改造典范

臨夏八坊十三巷是典型的回族聚居區和老城保護區，因其臨夏回族世代生活的區域，周邊有眾多回族文化遺跡：清真寺、拱北、大拱北、蝴蝶樓、東公館等。為推動臨夏市特色文化產業的發展，打造國家級各民族共同團結奮斗和共同繁榮發展示范區，綠維文旅團隊應邀承接了《甘肅臨夏八坊十三巷古街民居文化專項策劃及修建性詳細規劃》，并于2013年2月收到評審專家委員會的一致好評，隨后，臨夏市住房和城鄉建設局又委托我院承擔了《臨夏八坊十三巷古街民居保護與改造一期市政工程設計》，對街巷的重要節點和重點民居進行景觀建筑設計。

項目范圍0.41平方公里，內有八座清真寺，依托清真寺形成了“八坊”的回族生活聚集區以及十三條街巷。當時，八坊十三巷居住密集，人口密度高，約有4千余戶，1萬多居民，且47%屬于低保戶，現狀較為復雜。

總體上形成了以臨夏八坊為核心，向周邊輻射的伊斯蘭文化聚集格局，文化底蘊極為深厚。

綠維文旅通過對當地問題的梳理，形成N個解決方案，最終將其打造成為中國原生穆斯林生活情境為特色的穆斯林文化休閑聚落與文化旅游區，形成新八坊十三巷。

• 地塊整理，產權置換，居民搬遷，風貌控制；

• 入口服務區啟動建設，內外道路的連通銜接；

• 洪水河整治清理，景觀提升；

• 核心觀光區項目建設，民居修復，景觀提升；

• 餐飲、居住購物等基本業態的豐富；

• 以歷史街區原始風貌與民居保護為前提，遵從文脈進行風貌整治；

• 以挖掘街區歷史文化價值為基礎為八坊十三巷文化找魂；

• 以構建特色吸引力為核心形成八坊穆斯林原生文化體驗式休閑方式；

• 以打造特色文化休閑聚集為重點，兼顧觀光游憩、宗教游憩、歷史游憩、文化休閑游憩。

八坊十三巷實景圖（圖片來源于網絡）

改造效果：甘肅省臨夏市八坊十三巷舊城改造計劃得到了《國務院辦公廳關于對國務院第五次大督查發現的經典經驗做法給予表揚的通報》的點名表揚，稱其“舊貌換新顏，城中村變身文旅新地標”。

八坊十三巷已成為國家4A級景區，集民族、休閑旅游、生態、人文為一體，呈現出當地回族人民的一幅生活畫卷。

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