“農業地產”會取代房地產成為下一個暴利行業嗎？

房地產受到打壓后，中國還會出現像房地產那樣“暴利”的行業嗎?是，任何行業都有“暴利”的機會，但任何行業都不可能永遠“暴利”!所謂的“暴利”是相對而言的，它是每一個行業從市場培育期走向成熟期的必然階段，當年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業同樣如此。房地產之所以備受關注，是因為它與百姓生活的關聯度和對民生影響的重要程度所導致的。

什么是“農業地產”?

1980年以前，中國并沒有房地產行業。當年人們對“房地產”的認知，如同現在人們對未來中國可能出現的“農業地產或生態農莊”的認知度一樣陌生。

所謂“農業地產”，是指中國很有可能會在未來的5-10年內，出現以租賃農村土地，或建立有機農業生產基地為主要業務的新興產業。這個產業將在“土地流轉”、“城鎮化建設”和“農民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。

(一)大量流轉出來的農村土地，將在地方政府的干預和規劃下，有償租賃給相關財團、機構，并通過收取大規模流轉出來的土地租金獲得長期、穩定的地方財政收入。

(二)租賃土地的財團、機構，在租賃的土地上經營高附加值的經濟作物、從事農產品供應鏈控制或現代農業規?；a，從而獲取利潤。

(三)從事土地租賃中介業務的“土地買辦”獲得相應的勞務費用。

(四)廣大農民將通過出讓土地使用權而獲得數額相當的一次性現金補償，此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業農民”。

“農業地產”形成的緣由

以上推論并非空穴來風，專家認為促使“農業地產”形成的理由如下：

(一)人民幣對美元匯率的升值。無論利害關系誰是誰非，它最終導致的結果必然是拉動中國經濟增長“三駕馬車”之一的外貿出口損失慘重。國家提出的“轉變發展方向、改變發展思路”已明確說明以加工外貿為主的宏觀發展方向的危機和風險性。拉動中國經濟增長的另兩駕馬車中，唯一堅挺的是“內需”市場。而拉動內需的“重要支柱”產業是“房地產”和“汽車制造業”，顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動GDP增長的。

(二)房地產業的風聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價過高”的問題。平均占地方政府財政收入79%(中央電視臺語)的“土地財政”現象不可能長久持續，“城市化”的腳步也將隨著城市擴張的“地皮極限”而無法長久供應政府的財政需求。相反，農村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復利用的、穩定的，也是最大的財政保障來源。

(三)2008年底中央提出的“土地流轉”。以及關于農村城鎮化建設步伐的加快，其根本目的就在于將農村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農村土地的辦法只有一個：租賃。

(四)大量如“聯想”這樣的國內知名公司已悄悄地把資金向農村轉移，它們的目的當然不可能是簡單地去“種水稻”。

2014、2015年，能否稱為聯網、房地產等行業大佬們進軍農業的元年?之前的褚橙柳桃潘蘋果已經很吸引眼球了，今年奇虎360的周鴻祎開始賣大米了，阿里巴巴馬云也投資20億元養牛了，近日，恒大集團董事局主席許家印到內蒙古考察畜牧業，也已開啟恒大進軍現代農業的步伐……農業，從來沒有像今天這樣引起如此多行外大佬們的關注。

農業存在剛性需求，存在經濟發展水平提升后老百姓對“食”的消費需求升級，作為傳統行業里唯一沒有被徹底整合的行業，農業逾發顯得有機會和吸引力，也因此引發各界大佬紛紛踏足，以求在農業行業整合和變革中取得先機，贏得超額利益。

農業，下一個房地產業?

過往，中國最賺錢的行業是房地產、金融、電子信息等行業，農業備受投資商和年輕人的冷落。在國家對農業投入不斷增加、對農民補貼不斷加大，以及政府出臺的各項扶持政策引導下，農業行業大整合已經展開，那么，這種大轉型是否如羅杰斯所說，在未來能帶來超越房地產業的致富機會呢?

先來看看中國房地產業的發展歷程：

改革開放后，中國房地產業起步于深圳、珠海的特區建設，但對于國內民眾來說，當時仍處計劃經濟時期，個人仍依賴單位分房，并沒有買房的概念。

從1993年到2013年，中國房地產業走過了艱難的前十年和輝煌的后十年，房地產業滲透并影響了幾十個行業，吸引了每一個城市居民的眼球。房地產業也成為中國誕生億萬富豪最多的行業。經過這二十年，行業的相對壟斷格局已經形成，全國知名地產商在50家左右，各大地產商憑借資本優勢，掌控了大部分可開發土地資源。而在整合結束的后十年中，房價也隨之一路飚升。

房地產行業由“分散”向“集中”轉變后產生行業暴利和大量富豪，印證了一個結論：任何行業其結構體由“分散”走向“集中”，都會形成行業相對壟斷，進而產生超額利潤和暴富機會!

再來看看農業近幾年的發展歷程：

農業，似乎也在經歷著房地產行業由“分散”向“集中”轉變的過程。在這里，我主要以種植業來談這方面問題，畢竟種植業與我們所處的農資行業密切相關。

在以前，農業土地呈現小面積分散式，在不斷的土地流轉過程中，農村土地逐漸集中發展。未來農業土地將走向大面積發展。農資生產商將由分散的散、亂、小逐漸并購整合成為大企業。農資流通商由散、亂、小演變成幾大集團相對壟斷的形式。農產品貿易商從以前的小型、自由貿易走向大壟斷。隨著時代變遷，傳統的農民將走向新型農民，未來機械化作業指日可待。

中國的種植業似乎正在走一條路：自給自足小量供應(分散)→大耕戶/合作社開始出現(集中) →農場主(相對壟斷)。

農民的身份也在發生變化：

2012年中央一號文件中首度出現了“職業農民”的字樣，而2013年，“家庭農場”又成為中央一號文件的主題詞。土地作業主——農民的結構也在發生深刻變化，“農民”將成為有錢人的職業，傳統意義上的“農民”將面臨更換淘汰。

產業規?；殉蔀檗r業轉型加速的重要推動因素。農業行業的機會不斷涌現，在國家經濟結構調整和大力支持農業的政策背景下，大量社會資本涌入農業領域，新農業蘊含著巨大潛力，是一塊值得投資者期待的領域。

新農業的崛起需要資本推動，講求長遠回報，要有良好的商業盈利模式才可持續發展。最近幾年，部分商界巨頭也涉足農業，憑著他們靈敏的商業嗅覺，已深刻感覺到農業大轉型帶來的機會而紛紛踏足，他們憑借良好的社會資源和資本優勢，投入的資金動輒數億，遠超出我們行內人之前的小打小鬧。

由此可見，農業由“分散”向“集中”轉變后，改變之前落后的經營模式，也一定能產生高利潤機會。

目前正在進行中的農業產業大整合，正如經歷房地產業的“前十年”，我們相信，經過行業大整合，一定能迎來美好的“后十年”。

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