特色小鎮(zhèn)：為旅游地產(chǎn)添新火，但謹(jǐn)防虛火

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游地產(chǎn)正在以一種更加貼近普通大眾生活的方式進(jìn)入市場，并且獲得了較大發(fā)展。隨著文化旅游和周末度假的需求，以文旅為特色的小鎮(zhèn)成為了最炙手可熱的部分。綠維文旅董事長林峰博士在《旅游資本擴(kuò)張方向何去何從》一文中指出，旅游城鎮(zhèn)化效應(yīng)明顯，特色小鎮(zhèn)大突破，引爆資本聚集。

綠維案例—貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)

特色小鎮(zhèn)炙手可熱

在旅游行業(yè)整體迎來高速發(fā)展的背景下，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展為旅游地產(chǎn)又帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。

如今，國家正在政策層面上加大對特色小鎮(zhèn)開發(fā)的整體投入。

早在2016年7月21日，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部就聯(lián)合出臺《關(guān)于開展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年?duì)幦∨嘤?000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，約占全國建制鎮(zhèn)的5%。2017年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在作2017年政府工作報(bào)告時(shí)再次提出，“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動作用。”

經(jīng)過三部委認(rèn)定，全國127個鎮(zhèn)被認(rèn)定為第一批特色小鎮(zhèn)，近日，住建部發(fā)布《關(guān)于擬公布第二批全國特色小鎮(zhèn)名單的公示》，公布了全國第二批特色小鎮(zhèn)名單，276個鎮(zhèn)上榜。（第二批全國特色小鎮(zhèn)八大變化 文化 IP 成加分項(xiàng)）

越來越多的地區(qū)開始出臺支持特色小鎮(zhèn)的文件。以云南為例，其在今年6月提出《云南省特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單》，105個小鎮(zhèn)入選。云南省發(fā)展改革委副主任、省能源局局長丁興忠曾表示，105個特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，涉及近2000億元的項(xiàng)目投資，在9月底前實(shí)現(xiàn)全面開工建設(shè)。（云南公布105個特色小鎮(zhèn)名單 每個補(bǔ)助1000萬！浙江特色小鎮(zhèn)政策梳理、申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)、初審與考核評價(jià)體系）

綠維案例—河南蘭考鹿鳴文化休閑旅游小鎮(zhèn)

林峰博士在解讀綠維文旅•旅游投融資研究院《中國旅游投融資研究報(bào)告（2017）》時(shí)指出，國家給予了特色小鎮(zhèn)一系列扶持政策，在首批127家全國特色小鎮(zhèn)中，近一半以休閑旅游為主。在第二批正在申報(bào)的300個特色小鎮(zhèn)中，《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》要求以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過1/3。在各省大力支持和推動的特色小鎮(zhèn)中，基本上50%左右的小鎮(zhèn)都是與旅游、旅游小鎮(zhèn)相關(guān)的。在全國特色小鎮(zhèn)的實(shí)際推動中，無論是哪一個產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，基本上都把旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的一個領(lǐng)域和方面。事實(shí)上，大多數(shù)非旅游小鎮(zhèn)把旅游的引擎效應(yīng)和旅游產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)重要的一個方面。其中，浙江把所有的特色小鎮(zhèn)都要求打造成為3A以上景區(qū)，這是一個明確的標(biāo)志。因此，以特色小鎮(zhèn)為主導(dǎo)的政策支持體系、投融資支持體系，實(shí)際上半壁江山都是對旅游產(chǎn)業(yè)的直接支持。

綠維案例—“古堰畫鄉(xiāng)”鄉(xiāng)愁藝術(shù)小鎮(zhèn)

在政策的加持和資本的推動下，巨大的行業(yè)張力吸引著越來越多的開發(fā)商加入。綠維文旅的《旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化》、《特色小鎮(zhèn)孵化器》兩本專著暢銷，也深受特色小鎮(zhèn)投資商的歡迎。

一直專注文旅地產(chǎn)的華僑城提出發(fā)揮文化旅游產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，并且提出了“100個美麗鄉(xiāng)村”計(jì)劃，以PPP模式，在全國打造100座特色小鎮(zhèn)。

一時(shí)間，市場風(fēng)風(fēng)火火，開發(fā)商儼然都希望通過特色小鎮(zhèn)分一杯羹，不過有些開發(fā)商真正的動機(jī)未必都是打造小鎮(zhèn)，而是借由文旅小鎮(zhèn)獲取低價(jià)的旅游用地，打造房地產(chǎn)項(xiàng)目。

綠維案例—重慶白馬山旅游度假小鎮(zhèn)群

謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)與虛火

不過，在旅游地產(chǎn)高速發(fā)展的同時(shí)，我們也應(yīng)看到特色小鎮(zhèn)及其周邊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目存在著同質(zhì)化、商業(yè)氛圍遠(yuǎn)大于文化氛圍等問題。開發(fā)商“一窩蜂”地沖進(jìn)去，會造成規(guī)模不斷擴(kuò)大，并開始人為制造庫存。隨著國內(nèi)越來越多打著“特色”旗號小鎮(zhèn)的不斷出現(xiàn)，也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，對開發(fā)商而言，特色小鎮(zhèn)逐漸成為其低價(jià)獲取土地的一種方式，并可以通過與地方政府的談判，低價(jià)獲取更多的資金。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)最大的一個問題是模仿、復(fù)制、上規(guī)模的建設(shè)方式。本來特色小鎮(zhèn)是想差異化發(fā)展的，但現(xiàn)在同一主題的小鎮(zhèn)一口氣報(bào)上來一大堆，和他們的初衷有很大的差別。地產(chǎn)商跟著到處在做特色小鎮(zhèn)，但除了做特色小鎮(zhèn)，他們還有一個心思就是把土地拿到手。

就在近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保持和彰顯特色小鎮(zhèn)特色若干問題的通知》。通知要求，特色小鎮(zhèn)建設(shè)要尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有路網(wǎng)、空間格局和生產(chǎn)生活方式，嚴(yán)禁盲目拉直道路，嚴(yán)禁對老街區(qū)進(jìn)行大拆大建或簡單粗暴地推倒重建。目前，特色小鎮(zhèn)培育尚處于起步階段，部分地方存在不注重特色的問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，新型地產(chǎn)將獲得較大的增長空間，比如產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)。

綠維案例—中國巴士旅游小鎮(zhèn)

在發(fā)達(dá)國家，特色小鎮(zhèn)是國家產(chǎn)業(yè)競爭力的一種重要載體。在歐美國家，雖然以文旅為主題的特色小鎮(zhèn)并不多，但其產(chǎn)業(yè)化的探索途徑可以為我國文旅特色小鎮(zhèn)發(fā)展提供可靠樣本。

以美國為例。金融方面，有格林尼治的對沖基金小鎮(zhèn)，一個鎮(zhèn)上就聚集了五百多家對沖基金，對沖基金規(guī)模占了全美國的差不多三分之一；加州的門羅帕克小鎮(zhèn)，這個鎮(zhèn)是美國風(fēng)險(xiǎn)投資基金聚集地，納斯達(dá)克一半以上的高科技公司都是這個鎮(zhèn)上的風(fēng)險(xiǎn)投資基金投資的。至于高科技方面，美國的硅谷，其實(shí)就是一連串小鎮(zhèn)聚集而成的。斯坦福大學(xué)附近的帕羅奧圖，除去大學(xué)校區(qū)也就幾平方公里，是硅谷的孵化中心；蘋果公司所在的庫比蒂諾人口五萬多；英特爾總部所在的山景城也就七萬多人口。

綠維案例—遼寧思拉堡溫泉小鎮(zhèn)

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎曾指出，特色小鎮(zhèn)的要素之一，就是一定要有創(chuàng)意元素在里面。這種元素體現(xiàn)為人對已有東西的改造，對于未來事物的一種構(gòu)想。應(yīng)該思考如何去傳承當(dāng)?shù)氐奈幕?，并且和?dāng)?shù)氐木坝^結(jié)合起來，甚至形成一個小鎮(zhèn)的精神核心。

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)門檻其實(shí)比較高。不僅僅需要擁有“特色”內(nèi)核，還需要開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)過程中圍繞這一內(nèi)核進(jìn)行延伸，無論是特色小鎮(zhèn)本身，還是小鎮(zhèn)周邊的項(xiàng)目、產(chǎn)品，都需要緊扣著這一內(nèi)核做文章，才能夠在不破壞特色小鎮(zhèn)文化傳承的基礎(chǔ)之上，為人們提供優(yōu)質(zhì)的旅游度假產(chǎn)品。

綠維文旅是專業(yè)的“旅游產(chǎn)業(yè)與特色小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”，在特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃運(yùn)營研究過程中形成了大量方法論和案例，并著有《特色小鎮(zhèn)孵化器》，受到業(yè)內(nèi)好評。基于智庫優(yōu)勢，在原有規(guī)劃設(shè)計(jì)院基礎(chǔ)上，以頂層設(shè)計(jì)為指引，整合投資、開發(fā)、建造、運(yùn)營、人才培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)鏈板塊，經(jīng)過合資、合伙、戰(zhàn)略合作的深度企業(yè)及團(tuán)隊(duì)整合，改變規(guī)劃平凡不落地的痛點(diǎn)，創(chuàng)新解決之道，推動全產(chǎn)業(yè)鏈全過程的聯(lián)合孵化服務(wù)。

目前，“綠維創(chuàng)景”已正式更名為“綠維文旅”，并已經(jīng)完成資質(zhì)變更，意味著中國旅游與特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營平臺的全面升級。

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