干貨丨做民宿你不可不知的——國內客棧民宿投資地圖與投資策略

三、客棧民宿分布區域

根據以上十個條件，結合目前中國大陸民宿客棧發展的實際狀況，圈出了以下十一個民宿客棧發展集群的潛力區域。

1、滇西北客棧群

【區域描述】：該區域偏居中國西南邊疆，高原氣候，全年適宜游玩天氣多;區域內自然景觀奇異性和獨特性高，少數民族文化斑斕多姿，擁有一個世界自然遺產(三江并流)，一個世界文化遺產(麗江古城)，一個世界地質公園(大理蒼山)。這個區域，是大陸客棧和民宿發展早，發展較成熟的區域之一，也是客棧投資炙手可熱的區域。

【區域劣勢】：

1、交通對于市場人群而言還較為不變;

2、缺乏規范，部分區域出現過飽和狀況，帶來系列問題，影響旅行體驗;

3、政府對于行業的處置應對水平較為低下，產權問題突出;

4、污染問題(如洱海出現的水體富營養化問題)

【具體點位】：

大理(雙廊在內的洱海周邊區域、大理古城及周邊、沙溪、諾鄧、巍山古城)

麗江(大研古城、束河、拉市海、玉龍雪山下白沙鎮、瀘沽湖區域)

香格里拉(獨克宗古城、松贊林寺周邊、納帕海周邊、德欽梅里雪山周邊飛來寺)

怒江州：六庫、丙中洛

保山市：騰沖和順古鎮

此外，瀾滄江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峽)也會點狀出現以目的地為中心的民宿客棧。

2、川藏線客棧帶(成都-拉薩318、317川西、藏東地區)

【區域描述】：覆蓋從成都平原經橫斷山區進入傳統藏地的廣大區域;大山大河緊鄰，地貌變化巨大，藏民族風情多元精彩，同時作為進西藏的重要通道，是中國自駕游繁忙的一條世·界·級的景觀大道。而且區域一個端口連著成都這個重要的市場來源地和客源窗口(成都機場客流量超過2000萬)，目前客棧和民宿主要沿著317、318國道分布，主要集中在幾個市鎮上，中低端為主，滿足接待季節性自駕和騎行游客為主。

【區域劣勢】：

1、高原氣候，多是會產生高原反應的區域，人群適應受限，而且適宜旅游的季節只有4個月。

2、交通通達還是太差，受限于兩條進藏國道，旺季及雨季期間經常出現擁堵和中斷;

3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房間一房難求，淡季難以支撐運營;

4、區域藏族民風剽悍，外來投資者需要了解當地文化才好介入。

【具體點位】:

四川甘孜州：塔公、康定、新都橋、理塘、稻城、亞丁、丹巴

四川阿壩州：九寨溝、松潘、桃坪羌寨、米亞羅

西藏昌都:昌都、八宿

西藏林芝:八一、波密、朗縣、工布江達、然烏

拉薩:拉薩

日喀則：江孜、日喀則

3、湘黔桂客棧群

【區域描述】：湖南、貴州、廣西三省交界處，區域沿著雪峰山及武陵山、苗嶺一線分布;山水相交，景色絕美，同時這里也是多民族聚合交融，和諧共處之地。區域內有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界級的景觀;從區位上看，該地區與珠三角、川渝、華中城市群落等來客市場有近便的交通干道，通達性好，也是東部地區去往西南陸路交通的必經之地。

【區域劣勢】：

1、毗連區內部的經濟條件較差，對外部客源的依賴性過高，導致旅游淡旺季明顯;

2、從大交通節點，到終端的交通條件有待改善，因此從時間距離來衡量，還是離市場目的地遠;

3、東部往西部過路游客居多，停留天數少

【具體點位】：

貴州：鎮遠古城，西江千戶苗寨，肇興侗寨

湖南：鳳凰古城

廣西：三江縣、龍勝梯田區域、桂林、陽朔漓江一線

4、海南島客棧群

【區域描述】：充足的陽光和溫暖的氣候、海島的熱帶景觀成就了它長盛不衰的美名。作為中國的第貳大島，擁有漫長的海岸線，環境及區域經濟的承載能力高，發展旅游的歷史較為悠久，區域內?？诤腿齺喿鳛橛慰蛠砗Ｄ系闹匾娇諛屑~，環島高鐵和高速也都齊備，交通配套成熟。

【區域劣勢】：

1、旅游業發展較為充分，做客棧及民宿好的區位及性價比高的物業較為難得;

2、旅游區商業化氣息濃厚，難以凝聚客棧的文化氛圍;

3、知名度過高，區域旅游發展中負面新聞給民宿發展帶來影響;

4、豪華星級酒店及連鎖酒店等其他替代住宿形態對民宿及客棧的發展的沖擊較大;

【具體點位】：三亞、東方、陵水

5、浙南閩北客棧群

【區域描述】：閩浙交界地帶，生態環境佳。悠久歷史的古村落落于山嶺之間，保持著和周邊環境和諧共處的美好狀態，區域內有世界自然和文化遺產武夷山，世界自然遺產泰寧丹霞浙江江郎山，世界地質公園太姥山等世界級的景區，隨著高鐵及高速路網在本區域的布局完善，從本區域往周邊客源地的通路已經成熟，有望成為周邊城市度假休閑的長時段目的地。而且客棧民宿屬于剛剛發端的階段，物業成本相對較低。

【區域劣勢】：

1、剛剛發端的市場，進入的不確定性因素較多;

2、周邊包圍的客棧群落具有強替代性，競爭激烈

3、部分從交通干道到景區村落的銜接交通還是不易。

【具體點位】：

浙南：泰順、江山市(仙霞嶺)麗水、松陽

福建：泰寧(古城)、大金湖周邊丹霞地貌帶、武夷山(下梅村、保護區毗連區村落)，屏南(白水洋周邊及古村落)、周寧(古村落)、福安

6、徽文化圈客棧群

【區域描述】：該區域以安徽黃山市所轄縣市及江西婺源市為主，其歷史文化傳承對于皖、贛、浙輻射影響巨大，特別是在建筑文化形態上，徽派建筑文化譽滿中國。區域內自然和文化景觀多重豐富，除了西遞、宏村世界文化遺產、黃山世界文化與自然遺產、三清山自然文化遺產等，景色獨特性和美譽度高。同時該區域距離經濟發達的長三角區域非常近便，高鐵和高速路網對區域基本實現了覆蓋，區域條件優越。

【區域劣勢】：

1、氣候在冬半年積溫低，影響度假人群的進入;

2、部分作為世界文化遺產地毗連區，限制性條件多;

3、內部的村落密度高，容易陷入同質化競爭;

【具體點位】：

安徽：黃山市域范圍內的徽派村落，例如黟縣的西遞、宏村、關麓、南屏及周邊的村落;黃山景區周邊，齊云山景區周邊。

江西：上饒三清山景區周邊，婺源的徽派村落。

7、客家文化圈客棧群

【區域描述】：該區域位于贛南、閩西、粵東，是傳統客家文化的核心區塊。三省以贛州、汀州(長汀)、梅州為核心，對客家語言及文化進行傳承。客家民系整體帶有保守的屬性，對外則帶戒備的意味，直觀的反映在大量存留的土樓、圍屋、土堡等帶防御性功能的建筑和村落。這些建筑和村落是開展民宿及客棧的載體，而客家文化的精彩多元，也是能讓來客開展深度游玩度假的條件。該區塊離珠三角及福建沿海經濟發達區域近便，高鐵和高速網絡也覆蓋到位，發展前景良好。

【區域劣勢】：

1、區域內部的整合度有待提高;

2、目前開展的民宿客棧整體水平有待提高，缺乏高端產品，市場認知度低;

3、老民居的物業較為分散，產權比較復雜;

4、知名景區的環境的原生態性欠理想，植被以次生林為主。

【具體點位】：

福建：長汀(汀州古城)、連城(冠豸山，培田古村落)、永定(高頭鄉土樓區)，南靖土樓區(非客家民系土樓)

江西：龍南縣圍屋區，會昌縣的古村落、石城縣的圍屋區

廣東：梅縣，大埔縣的客家村落

8、京津毗連區客棧群

【區域介紹】：以京、津為核心的延展區域，其中北京作為國都，是政治、經濟、文化地區，天津作為直轄市，是中國重要的海港城市及工業城市;京津二城生活著近5000萬的人口，是中國人口密集的地區之一。由于交通擁堵、空氣污染、生活節奏快，生活其中的居民對于客棧民宿具有強烈的需求，這種需求不僅表現在去消費，還表現在去投資打造，基于該區域居民強勁的投資能力，北京周邊環境良好的區域都成為搶手貨。

【區域劣勢】：

1、物業成本持續走高;

2、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

3、氣候的緣故，冬半年的經營狀況明顯要差;

【具體點位】：

北京：昌平區、懷柔區、密云縣、延慶縣、房山區、門頭溝區、平谷區

河北：承德、張家口、北戴河

9、珠三角毗連區客棧群

【區域介紹】：珠三角也是中國經濟很早開放的區域，其經濟體量巨大，居民消費能力強，珠三角城市群的人口數量也接近5000萬的人口，是中國人口密集的地區之一。由于交通擁堵、空氣污染、生活節奏快，生活其中的居民對于客棧民宿具有強烈的需求，而廣東位于亞熱帶和熱帶地區，客棧及民宿受氣候的影響小，珠三角周邊海拔稍高，生態環境宜人的區域成為大眾度假休閑的重要選擇。

【區域劣勢】：

1、物業成本走高;

2、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

3、停留天數低，以周末客為主，該區域居民稍有長時段的假期，會選擇更遠距離，環境更宜人的區域去度假。

【具體點位】：

清遠、肇慶、河源、云浮、韶關

10、長三角毗連區客棧群

【區域介紹】：以上海為中心的長三角，是中國經濟活躍、經濟體量大的區塊，也是中國城市化水平高的地區。“逆城市化”的效應也在該區域顯現，因此長三角毗連區的農村現代化程度非常高，這就為客棧民宿的發展提供了很好的基礎條件。以莫干山為代表的客棧民宿集群，是大陸目前發展成熟的典型范例。雖然發展較早，基于強勁的市場需求，長三角毗連區的機會非常突出。

【區域劣勢】：

1、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

2、區域內同質化較為嚴重，內部競爭開始顯現，在縣域層面的營銷顯得尤為重要;

3、客棧民宿的投資初步展現出泡沫的景象，投資更需謹慎。

【具體點位】：

蘇南：蘇州、無錫、宜興

浙江：杭州(西湖周邊及后山)、德清(莫干山)、烏鎮、西塘等江南水鄉、安吉、桐廬、淳安

11、浙閩粵海岸客棧帶

【區域描述】：如果可以借到開闊的海景，客棧和民宿是不是就已經成功了一半?中國漫長的海岸線，除了海南島之外，是否還有更多值得人期待的地方。答案是顯而易見的。浙江、福建、廣東這三省海岸線曲折，半島、海灣眾多，三省海岸線總長度超過中國大陸海岸線的一半，三省的海島數量則超過全國的80%。沿線的漁村和其他形態的民居聚落，是發展客棧民宿的上佳處所。該區南北連接著長三角和珠三角兩塊中國經濟發達的區域，沿著該岸線，配套了動車線路及完善的沿海高速公路網來銜接這兩塊發達區域;同時，本區域縣域經濟發展水平非常高，消費能力強，這些都是很多其他區域難以匹比的。

【區域劣勢】：

1、缺乏提前的規劃安排，沿線人口密度大，自發的生產建設活動，對自然景觀破壞較為嚴重，而且近岸的海水污染較為嚴重;

2、季風氣候帶，夏季臺風是干擾項，冬季三個月的冬季風則過于凌冽，不適應旅游活動;

3、一些風景優美的島嶼，與大陸的交通通勤條件還較為不方便。

【具體點位】：

浙江：蒼南、洞頭縣、南麂列島、玉環縣、象山縣、寧波、舟山島

福建：廈門(鼓浪嶼、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭島、連江黃岐半島、霞浦東沖半島、崳山島、浮鷹島;福鼎臺山列島

廣東：南澳島

小結：

不得不說，如今民宿客棧已經進入到了野蠻生長的階段，由此也產生了很多對鄉村的野蠻改造、野蠻破壞。越是在這樣的野蠻階段，越需要政府和行業組織來加以規范，對民宿客棧的投資則更要審慎。

對于投資者來說，建設運營鄉村民宿是情懷的體現，但在情懷之外，一定要審慎考慮自己的投資回報率，在建設與運營的過程中一定要延續鄉村文脈、突出自身的文化特色，在建筑和園林景觀設計上盡善盡美，在服務過程中高水平，體現民宿產品的發展水平，構建自己的民宿文化品牌。

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