干貨丨做民宿你不可不知的——國內(nèi)客棧民宿投資地圖與投資策略

三、客棧民宿分布區(qū)域

根據(jù)以上十個條件，結(jié)合目前中國大陸民宿客棧發(fā)展的實際狀況，圈出了以下十一個民宿客棧發(fā)展集群的潛力區(qū)域。

1、滇西北客棧群

【區(qū)域描述】：該區(qū)域偏居中國西南邊疆，高原氣候，全年適宜游玩天氣多;區(qū)域內(nèi)自然景觀奇異性和獨特性高，少數(shù)民族文化斑斕多姿，擁有一個世界自然遺產(chǎn)(三江并流)，一個世界文化遺產(chǎn)(麗江古城)，一個世界地質(zhì)公園(大理蒼山)。這個區(qū)域，是大陸客棧和民宿發(fā)展早，發(fā)展較成熟的區(qū)域之一，也是客棧投資炙手可熱的區(qū)域。

【區(qū)域劣勢】：

1、交通對于市場人群而言還較為不變;

2、缺乏規(guī)范，部分區(qū)域出現(xiàn)過飽和狀況，帶來系列問題，影響旅行體驗;

3、政府對于行業(yè)的處置應對水平較為低下，產(chǎn)權(quán)問題突出;

4、污染問題(如洱海出現(xiàn)的水體富營養(yǎng)化問題)

【具體點位】：

大理(雙廊在內(nèi)的洱海周邊區(qū)域、大理古城及周邊、沙溪、諾鄧、巍山古城)

麗江(大研古城、束河、拉市海、玉龍雪山下白沙鎮(zhèn)、瀘沽湖區(qū)域)

香格里拉(獨克宗古城、松贊林寺周邊、納帕海周邊、德欽梅里雪山周邊飛來寺)

怒江州：六庫、丙中洛

保山市：騰沖和順古鎮(zhèn)

此外，瀾滄江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峽)也會點狀出現(xiàn)以目的地為中心的民宿客棧。

2、川藏線客棧帶(成都-拉薩318、317川西、藏東地區(qū))

【區(qū)域描述】：覆蓋從成都平原經(jīng)橫斷山區(qū)進入傳統(tǒng)藏地的廣大區(qū)域;大山大河緊鄰，地貌變化巨大，藏民族風情多元精彩，同時作為進西藏的重要通道，是中國自駕游繁忙的一條世·界·級的景觀大道。而且區(qū)域一個端口連著成都這個重要的市場來源地和客源窗口(成都機場客流量超過2000萬)，目前客棧和民宿主要沿著317、318國道分布，主要集中在幾個市鎮(zhèn)上，中低端為主，滿足接待季節(jié)性自駕和騎行游客為主。

【區(qū)域劣勢】：

1、高原氣候，多是會產(chǎn)生高原反應的區(qū)域，人群適應受限，而且適宜旅游的季節(jié)只有4個月。

2、交通通達還是太差，受限于兩條進藏國道，旺季及雨季期間經(jīng)常出現(xiàn)擁堵和中斷;

3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房間一房難求，淡季難以支撐運營;

4、區(qū)域藏族民風剽悍，外來投資者需要了解當?shù)匚幕藕媒槿搿?/p>

【具體點位】:

四川甘孜州：塔公、康定、新都橋、理塘、稻城、亞丁、丹巴

四川阿壩州：九寨溝、松潘、桃坪羌寨、米亞羅

西藏昌都:昌都、八宿

西藏林芝:八一、波密、朗縣、工布江達、然烏

拉薩:拉薩

日喀則：江孜、日喀則

3、湘黔桂客棧群

【區(qū)域描述】：湖南、貴州、廣西三省交界處，區(qū)域沿著雪峰山及武陵山、苗嶺一線分布;山水相交，景色絕美，同時這里也是多民族聚合交融，和諧共處之地。區(qū)域內(nèi)有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界級的景觀;從區(qū)位上看，該地區(qū)與珠三角、川渝、華中城市群落等來客市場有近便的交通干道，通達性好，也是東部地區(qū)去往西南陸路交通的必經(jīng)之地。

【區(qū)域劣勢】：

1、毗連區(qū)內(nèi)部的經(jīng)濟條件較差，對外部客源的依賴性過高，導致旅游淡旺季明顯;

2、從大交通節(jié)點，到終端的交通條件有待改善，因此從時間距離來衡量，還是離市場目的地遠;

3、東部往西部過路游客居多，停留天數(shù)少

【具體點位】：

貴州：鎮(zhèn)遠古城，西江千戶苗寨，肇興侗寨

湖南：鳳凰古城

廣西：三江縣、龍勝梯田區(qū)域、桂林、陽朔漓江一線

4、海南島客棧群

【區(qū)域描述】：充足的陽光和溫暖的氣候、海島的熱帶景觀成就了它長盛不衰的美名。作為中國的第貳大島，擁有漫長的海岸線，環(huán)境及區(qū)域經(jīng)濟的承載能力高，發(fā)展旅游的歷史較為悠久，區(qū)域內(nèi)?？诤腿齺喿鳛橛慰蛠砗Ｄ系闹匾娇諛屑~，環(huán)島高鐵和高速也都齊備，交通配套成熟。

【區(qū)域劣勢】：

1、旅游業(yè)發(fā)展較為充分，做客棧及民宿好的區(qū)位及性價比高的物業(yè)較為難得;

2、旅游區(qū)商業(yè)化氣息濃厚，難以凝聚客棧的文化氛圍;

3、知名度過高，區(qū)域旅游發(fā)展中負面新聞給民宿發(fā)展帶來影響;

4、豪華星級酒店及連鎖酒店等其他替代住宿形態(tài)對民宿及客棧的發(fā)展的沖擊較大;

【具體點位】：三亞、東方、陵水

5、浙南閩北客棧群

【區(qū)域描述】：閩浙交界地帶，生態(tài)環(huán)境佳。悠久歷史的古村落落于山嶺之間，保持著和周邊環(huán)境和諧共處的美好狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)有世界自然和文化遺產(chǎn)武夷山，世界自然遺產(chǎn)泰寧丹霞浙江江郎山，世界地質(zhì)公園太姥山等世界級的景區(qū)，隨著高鐵及高速路網(wǎng)在本區(qū)域的布局完善，從本區(qū)域往周邊客源地的通路已經(jīng)成熟，有望成為周邊城市度假休閑的長時段目的地。而且客棧民宿屬于剛剛發(fā)端的階段，物業(yè)成本相對較低。

【區(qū)域劣勢】：

1、剛剛發(fā)端的市場，進入的不確定性因素較多;

2、周邊包圍的客棧群落具有強替代性，競爭激烈

3、部分從交通干道到景區(qū)村落的銜接交通還是不易。

【具體點位】：

浙南：泰順、江山市(仙霞嶺)麗水、松陽

福建：泰寧(古城)、大金湖周邊丹霞地貌帶、武夷山(下梅村、保護區(qū)毗連區(qū)村落)，屏南(白水洋周邊及古村落)、周寧(古村落)、福安

6、徽文化圈客棧群

【區(qū)域描述】：該區(qū)域以安徽黃山市所轄縣市及江西婺源市為主，其歷史文化傳承對于皖、贛、浙輻射影響巨大，特別是在建筑文化形態(tài)上，徽派建筑文化譽滿中國。區(qū)域內(nèi)自然和文化景觀多重豐富，除了西遞、宏村世界文化遺產(chǎn)、黃山世界文化與自然遺產(chǎn)、三清山自然文化遺產(chǎn)等，景色獨特性和美譽度高。同時該區(qū)域距離經(jīng)濟發(fā)達的長三角區(qū)域非常近便，高鐵和高速路網(wǎng)對區(qū)域基本實現(xiàn)了覆蓋，區(qū)域條件優(yōu)越。

【區(qū)域劣勢】：

1、氣候在冬半年積溫低，影響度假人群的進入;

2、部分作為世界文化遺產(chǎn)地毗連區(qū)，限制性條件多;

3、內(nèi)部的村落密度高，容易陷入同質(zhì)化競爭;

【具體點位】：

安徽：黃山市域范圍內(nèi)的徽派村落，例如黟縣的西遞、宏村、關(guān)麓、南屏及周邊的村落;黃山景區(qū)周邊，齊云山景區(qū)周邊。

江西：上饒三清山景區(qū)周邊，婺源的徽派村落。

7、客家文化圈客棧群

【區(qū)域描述】：該區(qū)域位于贛南、閩西、粵東，是傳統(tǒng)客家文化的核心區(qū)塊。三省以贛州、汀州(長汀)、梅州為核心，對客家語言及文化進行傳承。客家民系整體帶有保守的屬性，對外則帶戒備的意味，直觀的反映在大量存留的土樓、圍屋、土堡等帶防御性功能的建筑和村落。這些建筑和村落是開展民宿及客棧的載體，而客家文化的精彩多元，也是能讓來客開展深度游玩度假的條件。該區(qū)塊離珠三角及福建沿海經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域近便，高鐵和高速網(wǎng)絡也覆蓋到位，發(fā)展前景良好。

【區(qū)域劣勢】：

1、區(qū)域內(nèi)部的整合度有待提高;

2、目前開展的民宿客棧整體水平有待提高，缺乏高端產(chǎn)品，市場認知度低;

3、老民居的物業(yè)較為分散，產(chǎn)權(quán)比較復雜;

4、知名景區(qū)的環(huán)境的原生態(tài)性欠理想，植被以次生林為主。

【具體點位】：

福建：長汀(汀州古城)、連城(冠豸山，培田古村落)、永定(高頭鄉(xiāng)土樓區(qū))，南靖土樓區(qū)(非客家民系土樓)

江西：龍南縣圍屋區(qū)，會昌縣的古村落、石城縣的圍屋區(qū)

廣東：梅縣，大埔縣的客家村落

8、京津毗連區(qū)客棧群

【區(qū)域介紹】：以京、津為核心的延展區(qū)域，其中北京作為國都，是政治、經(jīng)濟、文化地區(qū)，天津作為直轄市，是中國重要的海港城市及工業(yè)城市;京津二城生活著近5000萬的人口，是中國人口密集的地區(qū)之一。由于交通擁堵、空氣污染、生活節(jié)奏快，生活其中的居民對于客棧民宿具有強烈的需求，這種需求不僅表現(xiàn)在去消費，還表現(xiàn)在去投資打造，基于該區(qū)域居民強勁的投資能力，北京周邊環(huán)境良好的區(qū)域都成為搶手貨。

【區(qū)域劣勢】：

1、物業(yè)成本持續(xù)走高;

2、經(jīng)營淡旺季匹配的是周末規(guī)律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

3、氣候的緣故，冬半年的經(jīng)營狀況明顯要差;

【具體點位】：

北京：昌平區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)

河北：承德、張家口、北戴河

9、珠三角毗連區(qū)客棧群

【區(qū)域介紹】：珠三角也是中國經(jīng)濟很早開放的區(qū)域，其經(jīng)濟體量巨大，居民消費能力強，珠三角城市群的人口數(shù)量也接近5000萬的人口，是中國人口密集的地區(qū)之一。由于交通擁堵、空氣污染、生活節(jié)奏快，生活其中的居民對于客棧民宿具有強烈的需求，而廣東位于亞熱帶和熱帶地區(qū)，客棧及民宿受氣候的影響小，珠三角周邊海拔稍高，生態(tài)環(huán)境宜人的區(qū)域成為大眾度假休閑的重要選擇。

【區(qū)域劣勢】：

1、物業(yè)成本走高;

2、經(jīng)營淡旺季匹配的是周末規(guī)律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

3、停留天數(shù)低，以周末客為主，該區(qū)域居民稍有長時段的假期，會選擇更遠距離，環(huán)境更宜人的區(qū)域去度假。

【具體點位】：

清遠、肇慶、河源、云浮、韶關(guān)

10、長三角毗連區(qū)客棧群

【區(qū)域介紹】：以上海為中心的長三角，是中國經(jīng)濟活躍、經(jīng)濟體量大的區(qū)塊，也是中國城市化水平高的地區(qū)。“逆城市化”的效應也在該區(qū)域顯現(xiàn)，因此長三角毗連區(qū)的農(nóng)村現(xiàn)代化程度非常高，這就為客棧民宿的發(fā)展提供了很好的基礎條件。以莫干山為代表的客棧民宿集群，是大陸目前發(fā)展成熟的典型范例。雖然發(fā)展較早，基于強勁的市場需求，長三角毗連區(qū)的機會非常突出。

【區(qū)域劣勢】：

1、經(jīng)營淡旺季匹配的是周末規(guī)律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

2、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化較為嚴重，內(nèi)部競爭開始顯現(xiàn)，在縣域?qū)用娴臓I銷顯得尤為重要;

3、客棧民宿的投資初步展現(xiàn)出泡沫的景象，投資更需謹慎。

【具體點位】：

蘇南：蘇州、無錫、宜興

浙江：杭州(西湖周邊及后山)、德清(莫干山)、烏鎮(zhèn)、西塘等江南水鄉(xiāng)、安吉、桐廬、淳安

11、浙閩粵海岸客棧帶

【區(qū)域描述】：如果可以借到開闊的海景，客棧和民宿是不是就已經(jīng)成功了一半?中國漫長的海岸線，除了海南島之外，是否還有更多值得人期待的地方。答案是顯而易見的。浙江、福建、廣東這三省海岸線曲折，半島、海灣眾多，三省海岸線總長度超過中國大陸海岸線的一半，三省的海島數(shù)量則超過全國的80%。沿線的漁村和其他形態(tài)的民居聚落，是發(fā)展客棧民宿的上佳處所。該區(qū)南北連接著長三角和珠三角兩塊中國經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域，沿著該岸線，配套了動車線路及完善的沿海高速公路網(wǎng)來銜接這兩塊發(fā)達區(qū)域;同時，本區(qū)域縣域經(jīng)濟發(fā)展水平非常高，消費能力強，這些都是很多其他區(qū)域難以匹比的。

【區(qū)域劣勢】：

1、缺乏提前的規(guī)劃安排，沿線人口密度大，自發(fā)的生產(chǎn)建設活動，對自然景觀破壞較為嚴重，而且近岸的海水污染較為嚴重;

2、季風氣候帶，夏季臺風是干擾項，冬季三個月的冬季風則過于凌冽，不適應旅游活動;

3、一些風景優(yōu)美的島嶼，與大陸的交通通勤條件還較為不方便。

【具體點位】：

浙江：蒼南、洞頭縣、南麂列島、玉環(huán)縣、象山縣、寧波、舟山島

福建：廈門(鼓浪嶼、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭島、連江黃岐半島、霞浦東沖半島、崳山島、浮鷹島;福鼎臺山列島

廣東：南澳島

小結(jié)：

不得不說，如今民宿客棧已經(jīng)進入到了野蠻生長的階段，由此也產(chǎn)生了很多對鄉(xiāng)村的野蠻改造、野蠻破壞。越是在這樣的野蠻階段，越需要政府和行業(yè)組織來加以規(guī)范，對民宿客棧的投資則更要審慎。

對于投資者來說，建設運營鄉(xiāng)村民宿是情懷的體現(xiàn)，但在情懷之外，一定要審慎考慮自己的投資回報率，在建設與運營的過程中一定要延續(xù)鄉(xiāng)村文脈、突出自身的文化特色，在建筑和園林景觀設計上盡善盡美，在服務過程中高水平，體現(xiàn)民宿產(chǎn)品的發(fā)展水平，構(gòu)建自己的民宿文化品牌。

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