旅游項目“拿地”與開發攻略

旅游業的發展必須依托于土地資源，旅游建設項目的大量增加勢必占用大量土地。我國的土地資源極度缺乏，隨著經濟的發展和城市化水平的提高，建設用地數量急劇上升，用地緊張的局勢日益加劇。因此，如何發揮有限旅游用地的最大效益顯得尤為重要。綠維文旅梳理了我國旅游用地利用存在的問題，提出了旅游用地的管理對策，并列舉了基于旅游用地的七大開發模式。

一、旅游用地的含義及利用特征

（一）旅游用地的含義

旅游用地是旅游區內最基本、最廣泛的具有旅游功能的各種土地的總和。

狹義的旅游用地是指縣級以上人民政府批準公布確定的各級風景名勝區內的全部用地，供人們進行旅游活動，具有一定經濟結構和形態的旅游對象地域組合。

廣義的旅游用地就是旅游業用地，即在旅游目的地內為旅游者提供游覽、觀賞、知識、樂趣、度假、療養、娛樂、休息、探險、獵奇、考察研究等活動的土地。

（二）旅游用地的利用特征

基于旅游產業涉及面廣，聯動產業較多，旅游用地呈現出區位性、多樣性、綜合性、營利性、關聯性五大利用特征。

二、我國旅游土地利用存在的問題

我國正處于旅游業快速發展時期，旅游區數量和用地規模急劇擴張，而且新增加的旅游區大多位于城郊和鄉村，出現了旅游開發定位不準，景觀和產品創新不足，導致土地污染、土地粗放利用和管理混亂等嚴重問題。同時，由于法律、政策和管理上的缺陷，一些旅游用地獲取不規范，有些旅游項目建設用地涉及農地轉用和土地征用，旅游開發采用“以租代征”方式，甚至以旅游開發為名，進行變相圈地，從事工業招商和高檔別墅開發。

除此之外，我國旅游用地還存在其他一些問題，包括以下三方面：

第一，由于旅游區土地利用類型多樣、功能重疊，以及土地價格評估、基準地價評價體系和價格機制尚未形成等原因，旅游區土地的出讓或租賃價格較低，導致許多景區投資短缺、土地閑置和利用率低。

第二，有些景區沒有制訂規劃或規劃沒有得到有效實施，造成旅游區建設布局和結構不合理，景點建設城市化，旅游資源破壞及土地污染、水土流失等生態環境問題。

第三，由于制度、法律、政策和管理體制上還存在各種缺陷，旅游區常出現多頭管理、執法不嚴、土地產權不明確、管理混亂等問題，加劇了旅游區土地利用的各種矛盾。

三、旅游用地管理對策

（一）增強旅游用地的復合功能

首先，加強對已開發旅游用地和新旅游用地的復合利用。旅游用地除旅游功能外，還應結合經濟作物、藥材、花卉、養殖業等的生產進行綜合利用，如在山地旅游綠化地內栽種珍稀植物、種植藥材、茶樹、果樹，在水域可適當種植蓮藕、養魚、養鴨等。其次，加強非旅游業用地（如工業、農業及其他特殊用地）向旅游用地的轉化，實現旅游用地資源的多重立體利用。

（二）加強未利用地向旅游用地轉化

除少量的設施建設用地外，旅游業中所必備的大量游覽線路、活動場所、景點，均是對自然資源、土地資源的充分利用。一般情況下無法在其他領域中利用的溪流、溶洞、巖石、沙漠等資源，均可在旅游業中發揮長處。旅游開發對這些天然事物的研究和價值挖掘做出了新的詮釋，可謂物盡其用。

（三）搞好旅游區用地規劃

把地方旅游業建設納入到土地利用總體規劃、城市建設規劃中。正確處理城鎮規劃、土地利用規劃與景區規劃、旅游發展總體規劃的關系。把城鎮規劃與旅游規劃融為一體，把風景名勝區、旅游度假區的開發建設和生態保護結合起來。

四、基于旅游用地的項目開發模式

（一）現代農業莊園

現代農業莊園是以現代化農業生產為基礎，以現代旅游經營服務理念和管理方式為支撐，以滿足游客多元化需求和旅游消費轉型升級為目標，依托莊園自然和人文資源深度開發集旅游觀光、休閑度假、健康養老、科普文化等多種功能于一體，并形成多種形態的旅游產業集聚區和旅游綜合體。

莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不同，在一定程度上影響度假的品質。在實際開發中，農業莊園可根據實際情況開發為農業產業化莊園、農業文化娛樂莊園、農業養生度假莊園、農業觀光采摘莊園等。

（二）溫泉會都模式

溫泉已經成為全國休閑開發的超級熱門，它對旅游房地產的開發具有突出的作用。以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售后租的地產開發的會都模式在市場取得了巨大的成功。

由于有會議經營的支撐與冬季溫泉旅游的支持，溫泉帶動型休閑地產，升值空間非常明顯，發展潛力巨大，通常以“先售后租”的產權式物業來操作。這種模式在溫泉綜合地塊的開發中，必將繼續大放異彩。

（三）文化度假酒店綜合體模式

具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，對地產的開發有著突出的帶動作用。例如，悅榕莊酒店、安縵酒店以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗。

（四）休閑Mall 模式

對于位于城市中心或中心城拓展區的地塊，一般采用休閑Mall——城市綜合體的發展模式，如萬達廣場。就是通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV 等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，然后帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式，可以稱之為城市中心區休閑地產模式。

（五）主題文化小鎮模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心都是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建旅游平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的旅游地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多旅游古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

（六）特色景區綜合體模式

這里所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。主題公園帶動模式，以華僑城和迪士尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發，已經成為業界經典。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

（七）多元休閑綜合體模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目，往往將幾種模式綜合起來，形成一個多元休閑綜合體模式。如東部華僑城，立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店及大型演繹項目綜合起來，構筑了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力地帶動了休閑地產板塊——天麓大宅的開發，使之成為中國南部品質最高、售價最高的旅游地產產品之一。

封圖及配圖來源圖蟲