旅游項(xiàng)目“拿地”與開(kāi)發(fā)攻略

旅游業(yè)的發(fā)展必須依托于土地資源，旅游建設(shè)項(xiàng)目的大量增加勢(shì)必占用大量土地。我國(guó)的土地資源極度缺乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的提高，建設(shè)用地?cái)?shù)量急劇上升，用地緊張的局勢(shì)日益加劇。因此，如何發(fā)揮有限旅游用地的最大效益顯得尤為重要。綠維文旅梳理了我國(guó)旅游用地利用存在的問(wèn)題，提出了旅游用地的管理對(duì)策，并列舉了基于旅游用地的七大開(kāi)發(fā)模式。

一、旅游用地的含義及利用特征

（一）旅游用地的含義

旅游用地是旅游區(qū)內(nèi)最基本、最廣泛的具有旅游功能的各種土地的總和。

狹義的旅游用地是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)公布確定的各級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的全部用地，供人們進(jìn)行旅游活動(dòng)，具有一定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和形態(tài)的旅游對(duì)象地域組合。

廣義的旅游用地就是旅游業(yè)用地，即在旅游目的地內(nèi)為旅游者提供游覽、觀賞、知識(shí)、樂(lè)趣、度假、療養(yǎng)、娛樂(lè)、休息、探險(xiǎn)、獵奇、考察研究等活動(dòng)的土地。

（二）旅游用地的利用特征

基于旅游產(chǎn)業(yè)涉及面廣，聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)較多，旅游用地呈現(xiàn)出區(qū)位性、多樣性、綜合性、營(yíng)利性、關(guān)聯(lián)性五大利用特征。

二、我國(guó)旅游土地利用存在的問(wèn)題

我國(guó)正處于旅游業(yè)快速發(fā)展時(shí)期，旅游區(qū)數(shù)量和用地規(guī)模急劇擴(kuò)張，而且新增加的旅游區(qū)大多位于城郊和鄉(xiāng)村，出現(xiàn)了旅游開(kāi)發(fā)定位不準(zhǔn)，景觀和產(chǎn)品創(chuàng)新不足，導(dǎo)致土地污染、土地粗放利用和管理混亂等嚴(yán)重問(wèn)題。同時(shí)，由于法律、政策和管理上的缺陷，一些旅游用地獲取不規(guī)范，有些旅游項(xiàng)目建設(shè)用地涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征用，旅游開(kāi)發(fā)采用“以租代征”方式，甚至以旅游開(kāi)發(fā)為名，進(jìn)行變相圈地，從事工業(yè)招商和高檔別墅開(kāi)發(fā)。

除此之外，我國(guó)旅游用地還存在其他一些問(wèn)題，包括以下三方面：

第一，由于旅游區(qū)土地利用類型多樣、功能重疊，以及土地價(jià)格評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)體系和價(jià)格機(jī)制尚未形成等原因，旅游區(qū)土地的出讓或租賃價(jià)格較低，導(dǎo)致許多景區(qū)投資短缺、土地閑置和利用率低。

第二，有些景區(qū)沒(méi)有制訂規(guī)劃或規(guī)劃沒(méi)有得到有效實(shí)施，造成旅游區(qū)建設(shè)布局和結(jié)構(gòu)不合理，景點(diǎn)建設(shè)城市化，旅游資源破壞及土地污染、水土流失等生態(tài)環(huán)境問(wèn)題。

第三，由于制度、法律、政策和管理體制上還存在各種缺陷，旅游區(qū)常出現(xiàn)多頭管理、執(zhí)法不嚴(yán)、土地產(chǎn)權(quán)不明確、管理混亂等問(wèn)題，加劇了旅游區(qū)土地利用的各種矛盾。

三、旅游用地管理對(duì)策

（一）增強(qiáng)旅游用地的復(fù)合功能

首先，加強(qiáng)對(duì)已開(kāi)發(fā)旅游用地和新旅游用地的復(fù)合利用。旅游用地除旅游功能外，還應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)作物、藥材、花卉、養(yǎng)殖業(yè)等的生產(chǎn)進(jìn)行綜合利用，如在山地旅游綠化地內(nèi)栽種珍稀植物、種植藥材、茶樹(shù)、果樹(shù)，在水域可適當(dāng)種植蓮藕、養(yǎng)魚(yú)、養(yǎng)鴨等。其次，加強(qiáng)非旅游業(yè)用地（如工業(yè)、農(nóng)業(yè)及其他特殊用地）向旅游用地的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)旅游用地資源的多重立體利用。

（二）加強(qiáng)未利用地向旅游用地轉(zhuǎn)化

除少量的設(shè)施建設(shè)用地外，旅游業(yè)中所必備的大量游覽線路、活動(dòng)場(chǎng)所、景點(diǎn)，均是對(duì)自然資源、土地資源的充分利用。一般情況下無(wú)法在其他領(lǐng)域中利用的溪流、溶洞、巖石、沙漠等資源，均可在旅游業(yè)中發(fā)揮長(zhǎng)處。旅游開(kāi)發(fā)對(duì)這些天然事物的研究和價(jià)值挖掘做出了新的詮釋，可謂物盡其用。

（三）搞好旅游區(qū)用地規(guī)劃

把地方旅游業(yè)建設(shè)納入到土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃中。正確處理城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃與景區(qū)規(guī)劃、旅游發(fā)展總體規(guī)劃的關(guān)系。把城鎮(zhèn)規(guī)劃與旅游規(guī)劃融為一體，把風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和生態(tài)保護(hù)結(jié)合起來(lái)。

四、基于旅游用地的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

（一）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園是以現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代旅游經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念和管理方式為支撐，以滿足游客多元化需求和旅游消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)為目標(biāo)，依托莊園自然和人文資源深度開(kāi)發(fā)集旅游觀光、休閑度假、健康養(yǎng)老、科普文化等多種功能于一體，并形成多種形態(tài)的旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和旅游綜合體。

莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不同，在一定程度上影響度假的品質(zhì)。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，農(nóng)業(yè)莊園可根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)發(fā)為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化莊園、農(nóng)業(yè)文化娛樂(lè)莊園、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生度假莊園、農(nóng)業(yè)觀光采摘莊園等。

（二）溫泉會(huì)都模式

溫泉已經(jīng)成為全國(guó)休閑開(kāi)發(fā)的超級(jí)熱門(mén)，它對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會(huì)議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)都模式在市場(chǎng)取得了巨大的成功。

由于有會(huì)議經(jīng)營(yíng)的支撐與冬季溫泉旅游的支持，溫泉帶動(dòng)型休閑地產(chǎn)，升值空間非常明顯，發(fā)展?jié)摿薮螅ǔＲ?ldquo;先售后租”的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)來(lái)操作。這種模式在溫泉綜合地塊的開(kāi)發(fā)中，必將繼續(xù)大放異彩。

（三）文化度假酒店綜合體模式

具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調(diào)奢華的特色性、其時(shí)尚浪漫的品質(zhì)性，對(duì)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有著突出的帶動(dòng)作用。例如，悅榕莊酒店、安縵酒店以生態(tài)別墅或古村落為載體，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨(dú)特的文化意境里享受時(shí)尚度假的奢華體驗(yàn)。

（四）休閑Mall 模式

對(duì)于位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，一般采用休閑Mall——城市綜合體的發(fā)展模式，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。就是通過(guò)將品牌餐飲美食街、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、家電商場(chǎng)、大型電影院、量販KTV 等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心——休閑Mall，然后帶動(dòng)寫(xiě)字樓和住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，此種模式，可以稱之為城市中心區(qū)休閑地產(chǎn)模式。

（五）主題文化小鎮(zhèn)模式

主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心都是創(chuàng)造出符合市場(chǎng)需求、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體，構(gòu)建旅游平臺(tái)，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮(zhèn)外圍的旅游地產(chǎn)，如麗江大研古鎮(zhèn)、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式，已經(jīng)成為很多旅游古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級(jí)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。

（六）特色景區(qū)綜合體模式

這里所說(shuō)的特色景區(qū)，包括主題公園或休閑景區(qū)。主題公園帶動(dòng)模式，以華僑城和迪士尼為代表，以游樂(lè)園帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典。此類模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對(duì)較大，然而一旦開(kāi)發(fā)成功，其開(kāi)發(fā)效益回報(bào)將會(huì)非常可觀，對(duì)城市總體休閑水準(zhǔn)也是一個(gè)巨大提升。

（七）多元休閑綜合體模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項(xiàng)目，往往將幾種模式綜合起來(lái)，形成一個(gè)多元休閑綜合體模式。如東部華僑城，立足生態(tài)基礎(chǔ)，以多元文化為內(nèi)涵，將特色景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題文化小鎮(zhèn)、溫泉水療SPA、文化度假酒店及大型演繹項(xiàng)目綜合起來(lái)，構(gòu)筑了一個(gè)綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力地帶動(dòng)了休閑地產(chǎn)板塊——天麓大宅的開(kāi)發(fā)，使之成為中國(guó)南部品質(zhì)最高、售價(jià)最高的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品之一。

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