濱湖地產創新模式研究――地產界新寵

    一、水鄉園林的EOD模式
    1、開發背景條件
    項目所在區域為位于重要的經濟開發區之內，是城市郊區八大小城鎮建設重點組團之一，民間經濟優勢明顯。開發區以工業、物流為主，聚集了大量的國內外優秀企業和眾多基礎雄厚的民間資本。城市地鐵延長線也即將通達，與城市聯系日益緊密。
    項目所在區域周邊生態環境品質一般，與其日益成熟的經濟條件和地位極為不符，一定程度上還制約了區內企業的增長。
    2、現狀場地條件
    現狀場地條件對于開發十分不利，水體與陸地相對獨立，濱水空間嚴重不足，若不進行“大動作”，整體地塊的以湖泊為特色的開發無從談起。
    3、創新思路
    瞄準本地市場，滿足迫切需求
    瞄準市場，本項目的資源特征決定了其必定不能成為一個面向更廣闊區域的著名旅游項目，最為根本的市場就是項目所在地的本地市場。
    滿足需求，本地市場最迫切的需求就是在經濟基礎完善的今天，盡快走出環境不佳的陰影，尋求環境優越的辦公與居住場所。
    改變水陸關系，提升土地價值
    由現狀可知，規劃區內現狀，從旅游開發的角度來看，是最不合理的一種形態，如果不改變這種水工建筑的形態，可以說所有的新理念都會在此陰影之下，毫無發展空間之說。
    我們在與當地溝通的基礎上，大膽的提出對水庫的基本形態進行了調整，形成了更大的濱水面積和區內更為豐富多變的水陸空間體系，為主題的落實和土地的深度利用鋪平了道路，也獲得了甲方上下一致的認可。
    引入EOD理念，打造水鄉園林
    生態辦公區（EOD）的概念：綠色生態辦公區是運用生態學原理、環境學原理和建筑學原理，遵循生態平衡及可持續發展的原則，合理設計、規劃建筑內外空間的物質和能源因素，使其在系統內部能有序地循環轉換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實現一定程度自給的新型辦公方式。
    我們將古典園林的理念運用到項目區的開發設計之中，既營造水鄉園林的環境景觀，又改善了水庫的堤岸形態，大大增加了親水、濱水區域的面積。
    這種模式絕非1+1=2的簡單克隆與機械拼湊，而是對舊要素的重新組合，是一種創新，是一個全新的概念，它將釋放出巨大的能量，從而帶來房地產業與生態產業的一場革命性的變化。
    通過園林化、生態化建設，塑造出一種“綠、敞、凈、美”的濱水空間形態，宣揚“水、城、人”的和諧共處關系，強調生態與人行為的相互關系，著力打造成集居住、辦公、休閑等功能為一體，以北方水鄉園林為背景，以生態資源最優化利用為目標的示范性泛地產社區。
    二、北美風情的紅楓湖模式
    1、開發背景條件
    本項目是諸多湖泊之中唯一一個山地湖泊，且距離城市中心區最遠，是由截潛工程新近形成的人工湖泊，周邊山地植被覆蓋一般。但項目的周邊自然與人文旅游資源豐富，有良好的休閑度假傳統。
    2、場地現狀條件
    場地現狀較為簡單，兩座山體與其間水壩圍合形成水面，項目范圍以水面為核心，延伸至周邊山地。
    3、創新思路
    項目推進的核心就在于突破點的尋找，平淡無奇的方案在這樣一處區位、資源、市場都并不突出的地方很難得到認可，什么才是項目的引爆點呢？從旅游產業的視角入手思考，我們發現，對環境的大膽變革，與周邊形成差異，才是項目成功的必要條件。
    低成本的景觀打造--再造一個紅楓湖
    北美紅楓湖的照片大家都見過，無不驚嘆于她的美麗；每年香山觀紅葉，都會引發北京的交通堵塞。久居都市的人們對紅葉景觀的向往遠遠超出了個體的想像。
    為什么我們不將山地湖泊周邊山體遍植楓樹呢？每到秋季形成遍山紅葉，更有紅葉映紅湖面的壯麗景觀，在這個“紅葉匱乏”的時代，注定會吸引全社會的眼球。在此基礎上，而后一切的項目開發都似乎顯得水到渠成。
    高品質的產品內涵--再造一種生活方式
    如果說“再造一個紅楓湖”僅僅實現了項目開發初期“造環境、聚人氣”兩個層面的目標，那么“再造一種生活方式”就成為項目開發的實質。
    這種生活方式的實際表現形式為“商務度假生活”，形成以北美楓情別墅構建的小型山地莊園為主，輔以濱水瀑布會議中心、北美鄉村小鎮形態的濱水商業街、汽車營地、小型滑雪場、馬術俱樂部等休閑設施為輔助的綜合開發模式。
    這樣的開發模式分為兩大階段，第一階段瞄準周邊兩座大城市中高階層人士的周末城郊休閑，達到匯聚人氣的目的；第二階段，以企業型客戶為核心，開拓商務會議、商務度假市場，進行地產類產品的銷售，將前期的消費型休閑項目轉化成為此類客戶的度假配套產品。
    三、清明上河圖的商業街區模式
    1、開發背景條件
    項目位于城市水系之中城市端末尾，周邊已有相關的旅游開發項目，但層次較低，項目地民俗較為突出，是城市濱水游線的重要節點。
    2、場地現狀
    現狀場地位于城市水系之中，公路鐵路從中跨越，自然資源平淡無奇，人文歷史資源更是匱乏，場地面積僅1.6平方公里。
    3、創新思路
    獨辟蹊徑--從水上尋求出路
    項目地自然資源十分平淡，周邊為較為典型的鄉村，并無其他優勢資源，我們認為，從陸路形成突破十分困難，借助水系的貫通，與城市中心區形成水上聯系是唯一的選擇。
    本次課題所在的城市有著“依水而起、因水而興”的特殊背景，曾經繁盛的河流文化奠定了這個城市的性格，而今城市的飛速發展，傳統的風貌蕩然無存。
    城市中心區完全已無文化拾遺的可能性，而在本項目所在的區域，完全可以再現當時的勝景，與已有的水上游線貫通，一脈相承。
    借船出海--站在巨人的肩膀上
    熟悉商業地產的人都知道，非傳統商圈內商業街的開發存在較大的風險，因此我們借助民眾耳熟能詳的概念，整合項目地現存的各類民俗資源，形成商業地產開發的特色主題，行為引爆新興商業地產的引擎。
    項目位于郊區，人氣的匯聚存在較大困難，但若與當下火爆的城市水上游線捆綁，打造一條城市的時空走廊，提升城市精神文化、找尋城市民間文化之魂都是有推動作用的，這樣的思路同時也得到了市領導的高度肯定。
    樹立地標--占領文化的制高點
    文化移植項目成功的關鍵在于受眾對文化的認同感，考慮到新建項目的文化基礎較薄弱，因此特意規劃了一處追憶城市河流文化演進的標志性建筑，成為了解城市歷史文化的必游項目，極大的提升了項目的價值。
    反彈琵琶--水陸互動、日夜互動、古今互動、城鄉互動
    所謂“反彈琵琶”，就是將開發重點明確指向為市場的軟肋，提供其他供應商所不能提供的產品，取得出其不意的效果。
 以上幾個互動都是傳統商業街所欠缺的，同時也恰恰體現出我們這個項目的特色。

    四、復合地產的造城模式
    1、開發背景條件
    文革時期一首著名的詩歌曾使這里名揚天下，現今這里經濟快速發展，環境品質優良，距離市區較近，同時這里也是未來城市人口外遷的重要衛星城之一。
    項目區周邊已有若干體育運動設施，區內還有豐富的地熱資源，開發條件相對優良。
    2、場地現狀
    項目水域同樣為人工水庫，水質中上，水面較大，但水域形態較規則，缺少變化。
    3、創新思路
    根據城市規劃，項目所在區域發展方向為城市的衛星城，而本項目所在區域又是未來新城的核心，如何通過新城內最為“精彩”的一塊水面，帶動衛星城的快速發展，繼而反作用于本項目，形成良性循環的局面就成為項目創新的根本。
    復合地產--地產發展的未來
    雖然項目的一切條件看上去都很美好，但是真正決定成敗的還是市場，時至2006年，大城市之內的地產早已進入大盤時代，這個階段以開發商大量引進國內外的規劃設計、建筑風格和居住文化為主要特征，到處都是各式各樣的“歐風美雨”，地產界也逐漸從狹義地產走向泛地產領域。
    所謂泛地產，相對于傳統地產而言，它是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域，即將傳統地產與工業、農業、商業、旅游、休閑、會展、體育、教育、科技等產業融合起來，形成各種“產業房地產”。
    為新城插上健康的翅膀
    健康產業大有可為，而傳統的醫療體系卻無法解決人們生活中廣泛面對的亞健康問題。如果能策劃出一個針對亞健康問題的系統性、原創性的解決方案，以之為主題和啟動點，帶動大規模的社區開發，由此走出一條健康產業與房地產嫁接的全新道路，就完全有可能在激烈的地產同質化競爭中處于相對無競爭的優勢地位。
    在此背景下，結合項目地良好的體育運動氛圍和優越的溫泉資源，我們將項目定位為“康體水鄉 會議新城”，核心項目選取目前國際旅游地產新模式--“室內水上樂園度假酒店”為切入點，帶動其他片區的綜合發展。打造成為一處集體育運動、生態休閑、娛樂、健身、商住、會議等復合功能于一體的休閑旅游度假集聚區。
    填湖造島--全方位的濱湖地產開發模式
    與諸多濱湖地產遇到的問題一樣，本項目同樣面臨水陸分離的窘境，水難到只能看嗎？答案是否定的，若不對水體進行有效利用，應當說濱湖地產僅僅停留于開發的初級階段。
    填湖，有一個前提，就是不能縮小水庫的庫容，因此我們采取清理湖底淤泥和適當改變岸線的手段，在湖中堆起若干個可供建設的島嶼，將諸如水上高爾夫、帆船俱樂部、人工沙灘若干與水關系密切的項目布置于上，效果尤為出眾。

    五、總結
    濱湖地產的開發是時下地產界的寵兒，如何能夠借助湖泊這一稀缺資源為社會貢獻出最大的價值，讓開發企業獲得最豐厚的回報，并成為業界的焦點？濱湖地產開發沒有不變的規律，對于想走捷徑獲得成功的發展商來說，必須跳出地產做地產，突破單一化的原有住宅格局，充分考慮現代人和現代社會的多元化、全方位需求，在更大的范圍內整合多種資源、導入新的要素、尋求新的增長點。誰搶占了房地產開發和發展新潮流的制高點，誰就可以掘得新一桶金。

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