尋找旅游開發項目投融資雙方的契合點

       市場分析和投資分析

四、旅游項目市場化的關鍵是市場分析和投資分析的專業化

在現實的項目規劃、策劃中，市場分析和投資分析這兩點是一些規劃和策劃的兩塊短板，問題頗多，具體表現為：

市場分析針對性不強，只是一般性結論，數據結論放之四海皆準，但對本項目決策意義不大；

市場分析支持數據來源不詳，不是來自市場調查或者政府統計數據；

市場預測隨意性強，缺乏相關依據；

投資分析簡單隨意，甚至沒有相關的財務分析報表予以支持；

沒有專業的咨詢工程師把關，財務分析漏洞頗多；

沒有專業完善的數據庫，致使估算指標、概算定額、預算定額混用；

咨詢工程師只是對規劃、策劃的結果進行測算分析，本身不能夠對規劃、策劃起指導、約束作用，咨詢工程師對項目只做“可行研究”，不做“不可行研究”等等。

很多市場分析和投資分析缺乏實事求是的態度和科學的方法，不能夠達到投資商的要求，這樣的規劃、策劃如何能夠支持投資商的決策，用這樣的規劃策劃來招商又談何容易。旅游項目市場化的問題關鍵是市場分析和投資分析專業化和職業化的問題。專業化解決的是專業能力問題，職業化解決的是執業態度問題。

事實上，旅游項目市場分析和投資分析的專業化比其它行業要求更高，這是由旅游項目的特殊性決定的。旅游投資項目和其它類型項目相比，具有以下特點：

1.固定資產比例比較高。固定資產占總投資的90%以上，并且數額非常大。固定資產投資比例較高意味著一旦投資失敗，就會遭受非常大的損失。

2．專用性。旅游項目相關設施具有專用性，不能隨意轉為它用，投資一旦形成，退出門檻非常高，一旦經營不善，就會給轉嫁風險帶來困難，無形中增加了投資風險。

3.收入類別多。不同于一般的工業、農業、商業等項目，旅游項目收入類別較多，一般包括以下幾大類：一是一次性收入，包括旅游地產、商鋪、土地轉讓等收入，這點類似于房地產開發和一級土地開發。這部分利潤豐厚，但是投入巨大；二是穩定收入，包括物業、設施租賃收入，因為租賃合同一般比較長，這部分收入在一定時間內是穩定的，當然也不排除由于整個旅游項目經營不善招致退租現象的發生；三是經營性收入，包括住宿、餐飲、門票收入等，這部分收入直接和經營狀況相關，將隨著市場的波動而波動。旅游投資項目收入結構非常復雜，這將影響投資商的判斷。

4.市場依賴。市場需求具有多樣性，游客對旅游產品的需求具有非常多樣化的細分，這對產品提出了更高要求。特殊性需求要靠敏感的市場洞察力才能發現和把握，才能適時地推出適應需求的產品。對市場把握不準，就會失去產品消費的主體，從而產生投資風險。

5.市場導向與產品導向共存。對于旅游項目市場分析不僅包括對現有市場的分析，還要包括對規劃產品未來潛在市場的分析，特別是對創新產品的未來市場的分析，這就更加大了市場預測的難度。

圖4：旅游項目投資決策流程圖

旅游項目不僅其本身具有特殊性，同時這個行業還是一個基礎數據不是很完備的行業。同其它行業相比：缺乏相應的估算指標庫；統計數據不完善；缺乏專業健全的造價信息；缺乏規范的收入測算方法等。這些就需要專業的咨詢工程師付出更多的努力與艱辛，以實事求是的態度把分析做細，把市場分析結論做實。同時，行業主管部門應該加強這方面工作的規范。

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