保利投資30億 首進三亞打造旅游地產

繼陽江、成都和東莞之后，保利地產的第4個旅游地產項目于近日揭開神秘面紗。記者近日獲悉，總投資30億元的保利海棠灣“三亞財經論壇中心”項目日前奠基，這也是剛剛跨入“千億俱樂部”的保利地產首次進入三亞。

“三亞財經論壇中心”項目集高端會議中心、可租售的產權酒店、商務酒店以及度假別墅為一體，實則是一個規模龐大的旅游綜合體項目。主流房企不斷加碼旅游地產，投資額節節攀升一度引發業界關于“投資過熱”和“房地產綁架旅游”的質疑，但相關分析認為，憑借在商業會展領域的豐富經驗，保利此次將論壇、會展與旅游相結合，實則開創了一個“復合鏈條式”旅游地產的新理念，對業界具有積極的借鑒意義。

保利地產首進三亞

憑借獨特的海景資源和政策優勢，三亞在近年來已經成為眾多房企競相爭奪的風水寶地，行業龍頭保利地產的“缺席”似乎有些出乎意料，但保利海棠灣“三亞財經論壇中心”項目 （以下簡稱三亞財經論壇中心）的亮相則打消了外界的疑慮。

日前，這一項目在三亞海棠灣舉行奠基儀式，這是保利地產進入三亞的首個項目，同時也是繼陽江、成都和東莞之后，保利地產的第4個旅游地產項目。

資料顯示，“三亞財經論壇中心”項目位于海南三亞海棠灣濱海一線酒店帶內，其東側隔海正對三亞著名的旅游景點――蜈支洲島，南側則與海棠灣廣場相鄰，區域優勢十分明顯。據悉，該項目用地面積約250畝，建筑面積約13萬平方米，其總投資達到30億元（人民幣，下同），建設周期3~5年。

風景旖旎的三亞海棠灣可被稱為是三亞五大著名灣區中生態環境保留得最好的灣區。記者了解到，海棠灣區域被定義為“國家海岸”，早在海南建省初期的三亞城市發展總體規劃中，海棠灣就已經被列為一個獨立的組團，因而在亞龍灣、大東海灣等其他灣區因為規劃上的相對無序被業界詬病的同時，海棠灣的獨特優勢卻被外界一致看好。

有業內人士稱，在三亞遲遲沒動靜的保利此次可謂“選對了地方”。據悉，該項目規劃功能包括高端會議及多功能中心、可租售的產權酒店、高端商務酒店和濱海度假別墅等，將被打造成為一個世界級的會議及展覽中心，同時也是一個世界一流的商務場所。此外，該項目的設計概念取材于三亞的“奇石”和海岸標志的導航“燈塔”，建成后將成為海棠灣的地標式建筑。

告別傳統開發模式

2008年，保利地產首個旅游地產項目――保利銀灘在廣東陽江的海陵島落地。保利首次試水旅游地產就投入了超過50個億，該項目的總建筑面積也高達100萬平方米。

此后，保利地產先后進駐成都和東莞，成都石象湖和東莞生態城也均是建筑面積達百萬平方米以上的大型旅游地產項目。

2012年，除一如既往地在住宅和商業地產領域取得穩定業績以外，保利地產在旅游地產市場上也迎來了收獲。

2011年6月25日，保利銀灘首度面世，超過千人到場搶購，一日銷售5億。數據顯示，2012年，保利銀灘年銷售額已達15億元，保利石象湖開售至今已銷售5.5億元。

陽江與成都，一個沿海城市一個內陸城市，上述兩大項目的成功給了首次試水旅游地產的保利不小的信心。保利方面表示，保利地產很看好旅游地產近幾年的發展前景，這基于一個很樸素的理由：中國居民消費水平提高，邊際消費能力傾向增強，度假旅游已經成為居民生活質量提高的重要標志，也是為大眾創造幸福指數的重要動力。

但無論從項目選址還是從開發理念來看，“三亞財經論壇中心”項目或許會給業界更多期待。

記者了解到，保利地產的這個項目將告別傳統的“別墅+度假洋房+酒店”的模式，以“規?；搲?會展”的模式，為旅游地產的開發提供一種新的可能。

而相關分析認為，保利地產是業內少有的能打造和自主經營商業會展的公司，在積累了豐富的商業會展運作經驗的基礎上，“規模化論壇+會展”的模式也是保利地產結合優勢資源的一次有益嘗試。

旅游地產的新思考

房地產市場的持續調控，讓諸多房企像當初進入商業地產一樣，開始了在旅游地產市場的爭奪。

旅游地產成為房地產行業新的樂土，同時帶來了資金的大量涌入。據相關統計，2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元，預計全年旅游地產計劃投資總額將超萬億元。

在尚未找到成熟的開發運營模式的情況下，旅游地產市場其實一直被業界質疑 “投資過熱”，同時，大多正處在 “度假別墅”、“度假洋房”加上一個酒店或者會所的階段，很多項目“畸形發展”，“房地產綁架旅游”的現象也比比皆是。

在旅游地產最為興盛的三亞，這種“綁架”也并不少見，大量的旅游住宅與普通住宅形不成本質區別，這使得一些項目在開盤熱銷后，往往難以為繼。

但有業內人士則指出，從陽江、成都、東莞再到三亞，結合保利（專題閱讀）地產“規?；搲?會展”模式的新嘗試，不難看出，保利地產其實一直實踐著對旅游地產的思考路徑。

保利地產更為重視旅游資源的保護，記者了解到，成都石象湖項目就計劃花費近千萬自建污水處理廠，確保不破壞石象湖的自然屬性。

同時，保利地產更擅長結合優質的自然資源，打造全新的旅游目的地。在成都保利石象湖風景區，公司就依托得天獨厚的自然環境優勢，將生態休閑旅游巧妙融合，全力打造春季郁金香、夏季向日葵、秋季百合花三季特色旅游節，每年接待游客已達50萬人。據記者了解，該景區目前已經實現了盈利。

同時，從目前幾大旅游地產項目的內在共同性來看，保利在項目選址上也有著自己的思考。如首要選擇旅游目的地，除三亞之外，保利目前還進入了西藏林芝;重點進入北上廣及西南核心城市具有旅游輻射能力的資源景區;謹慎進入二三線城市。

“復合鏈條式”新理念

與商業地產相比，旅游度假項目跨行業和專業門類多，復合性更高，投資金額大、周期長、見效慢，前期開發與后期的經營對企業都是嚴峻考驗。這意味著打造旅游地產除資金外，更重要的是對資源的整合和把控能力。

而商業地產上的資源和經驗，成為進軍旅游地產的必要武裝。眾所周知的是，無論是商業會展還是商業地產的運營，保利地產其實早已深諳其中奧秘。

正如前文所提及的，保利地產是業界為數不多的能打造和自主經營商業會展的公司。保利地產在廣交會所在地琶洲擁有自己的會展商業――保利世界貿易中心，并擁有自己的展會團隊。二者在2012年為保利地產貢獻了超過3億元的經營收益，這是許多一線城市五星級酒店兩年收益的總和。

除會展公司外，保利地產還擁有自己的商業公司、物業管理公司、設計院和代理公司。相關分析認為，保利地產擁有覆蓋房地產開發上下游的完整產業鏈條，這是對旅游地產開發和運營的支撐與保障。

而與此同時，旅游地產也為保利地產的商業版圖擴展提供了新的疆域。在陽江、石象湖和三亞這三個旅游地產項目，都將有屬于保利地產的五星級酒店投入運營。除此之外，隨著旅游目的地的達成，旅游紀念等附屬產業也成為旅游地產的另一個增長點。

保利地產認為，在充分借助自然景觀優勢的同時，旅游地產項目應該注重提供多元化的度假感受，在項目銷售完畢后，仍然可以通過經營性物業，實現可持續的運營管理。以旅游用途的地產為載體，輔以系統性的硬、軟件配套，打造復合旅游產業鏈集群，為市場提供一種全新的休閑生活方式，才是旅游地產的內核。

相關分析則指出，保利地產踐行的其實是一種新的“復合鏈條式”旅游地產開發理念，其完整的產業鏈條和多年開發經驗在培育旅游地產的同時，也獲得了這些項目的反哺。對于保利地產而言，旅游地產不僅僅意味著擴大業態模式、實現產品多元化、增強抗風險能力，更促進著這個企業整合能力的提升和整體的不斷成長。這種成長不僅是經營數字上的，更是質量成長。

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