前7月房企并購創(chuàng)歷史新高 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)成熱點(diǎn)

       品牌房企動態(tài)

2011中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會披露，品牌房企市場份額大幅上升。

9月9日，“2011中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會”在北京舉行?！胺康禺a(chǎn)調(diào)控將持續(xù)化、長期化，普通住宅將逐漸去投資化、回歸居住本質(zhì)”。包括中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在內(nèi)，出席本次發(fā)布會上的數(shù)十位房地產(chǎn)業(yè)專家，就以上觀點(diǎn)達(dá)成廣泛共識。三家機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的研究報(bào)告還表明：在房地產(chǎn)調(diào)控期，品牌房企優(yōu)勢正在持續(xù)擴(kuò)大，市場占有率越來越高。

品牌房企市場份額逐年擴(kuò)大

限購、限貸、限價(jià)……自2010年以來，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的深度調(diào)控階段。進(jìn)入2011年，國家在行政、稅收、信貸等方面調(diào)控政策進(jìn)一步深化的同時(shí)，保障房供給也在不斷加大，中國房地產(chǎn)市場正面臨著新的競爭格局。剛性需求和改善性需求正在成為市場主導(dǎo)，消費(fèi)者在產(chǎn)品的選擇上更加注重品牌，品牌企業(yè)市場份額因此顯著擴(kuò)大。

中國房地產(chǎn)TO P10研究組研究發(fā)現(xiàn)，2009、2010年品牌企業(yè)銷售額增長率均值均高出行業(yè)平均水平15%，領(lǐng)先優(yōu)勢盡顯。銷售額的大幅增長，帶動房企營業(yè)收入、凈利潤等業(yè)績進(jìn)一步提高。2010年，全國性品牌房企市場份額仍大幅增長30.94%，市場份額絕對值上，全國性品牌房企的市場份額已經(jīng)由2006年的6.28%快速擴(kuò)大至2010年的16.21%。

在今年上半年，幾大重點(diǎn)城市的銷售額排行榜中，中海、萬科、保利、綠城均占前五，其中萬科和中海兩家占據(jù)了深圳市場份額的11.55%;碧桂園等4家房企占據(jù)廣州市場份額的17.44%。

品牌溢價(jià)效應(yīng)也相應(yīng)增強(qiáng)。研究結(jié)果顯示：品牌企業(yè)的品牌溢價(jià)水平不斷提升，由2005年的697元大幅提升至2010年的2894元，復(fù)合增長率達(dá)到32.97%。中海地產(chǎn)主要城市品牌溢價(jià)達(dá)到2500-5000元。品牌溢價(jià)效應(yīng)的不斷提升，帶動了品牌企業(yè)的凈利潤大幅增長。2010年，中海地產(chǎn)凈利潤破百億，2011年上半年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤57億元，同比大幅上漲35%，企業(yè)凈資產(chǎn)收益率達(dá)到25%以上，近十年凈利潤復(fù)合增長率高達(dá)50%。

卓越置業(yè)集團(tuán)北京公司總經(jīng)理孫彥彬表示，以前開發(fā)商的利潤主要來源于土地增值，未來將發(fā)生深刻變化，即“房產(chǎn)歸房產(chǎn)、地產(chǎn)歸地產(chǎn)”。以后房企依靠土地增值獲得利潤空間將越來越小，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤將更多來源于房產(chǎn)增值。對于品牌房企來說，競爭優(yōu)勢將更加明顯。

負(fù)債率上升，部分房企資金鏈堪憂

在銀根收緊、融資艱難的大環(huán)境中，品牌房企往往更容易獲得融資，在融資頻度和融資成果均大幅超越了非品牌房企。

2010年國家調(diào)控持續(xù)加碼，央行接連提高利率與存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的融資環(huán)境。特別是2011年以來，貨幣政策延續(xù)收緊態(tài)勢，而國內(nèi)資本市場增發(fā)、配股等融資渠道全面緊閉，信托融資成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)艱難。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始出現(xiàn)惡化，包括綠城集團(tuán)在內(nèi)，很多知名房企的負(fù)債率攀升，資金鏈備受考驗(yàn)。

根據(jù)W ind資訊統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)總負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%，部分房企的負(fù)債率超過80%。其中，總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，今年房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到10以來的最高值。部分房企已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，存在較大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

房企緊繃的資金鏈，讓房企不得不想方設(shè)法拓寬融資渠道，并背負(fù)更高的融資成本。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長孫承惠發(fā)現(xiàn)：“一些上市公司和大型國有企業(yè)開始成為影子銀行主力，很多銀行資金通過大型國有企業(yè)流向體制外，保守估計(jì)市場規(guī)模在兩萬億以上?！逼渲校邢喈?dāng)一部分資金被曲線借貸給房企。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，已有超過2000億的信托資金流入房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域。

研究顯示，2010年，全國品牌企業(yè)銀行貸款合計(jì)2977.12億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款總額的23.74%，其銀行貸款均值達(dá)到129 .44億元，同比增長23 .45%，較行業(yè)平均水平高出13.15個(gè)百分點(diǎn)。此外，品牌房企也在積極嘗試新的融資模式。2011年1-6月51家品牌房企進(jìn)行了66起融資活動，萬科、招商地產(chǎn)、首開、華潤置地、恒 大地產(chǎn)等品牌房企分別通過債券、優(yōu)先票據(jù)、銀行貸款等各種方式進(jìn)行融資活動。1月14日，僅恒 大地產(chǎn)一家，即通過海外融資籌集資金高達(dá)92.5億元。

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