中國地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型　服務(wù)式公寓商機(jī)大

隨著目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，服務(wù)式公寓作為一種可長(zhǎng)期持有的投資項(xiàng)目，再次受到國內(nèi)投資者的熱捧。

以往來說，國內(nèi)開發(fā)商更為注重中短期回報(bào)，以快速回籠現(xiàn)金流。所以對(duì)于服務(wù)式公寓投資，過去開發(fā)商一般會(huì)持有5至7年后出售，但基于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商也意識(shí)到需增加長(zhǎng)期可持有項(xiàng)目以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。服務(wù)式公寓相對(duì)于酒店，收益則更為穩(wěn)定。此外，高端的品牌服務(wù)公寓也非常重視物業(yè)的維護(hù)，保持著較低的折舊率，再加上品牌本身的價(jià)值，也都有利于物業(yè)長(zhǎng)期的價(jià)值提升。

ONYX酒店集團(tuán)北亞區(qū)辦事處商業(yè)發(fā)展部副總裁黎志財(cái)就表示，現(xiàn)在最流行的一句話就是“轉(zhuǎn)型”，很多香港的上市開發(fā)商都致力于轉(zhuǎn)型手中持有項(xiàng)目，以飽和自己的現(xiàn)金流?！稗D(zhuǎn)型”也是現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商所思考的問題，這與整個(gè)房地產(chǎn)大市場(chǎng)、金融走勢(shì)及國家政策有高度關(guān)連。當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，地產(chǎn)銷售受到打擊或者土地價(jià)格持續(xù)飆高、上市公司對(duì)公司股價(jià)及財(cái)務(wù)報(bào)表等營都自有操作模式，因此，從去年開始就有不少服務(wù)式公寓運(yùn)營商都獲知許多開發(fā)商想把其中一部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目改成自己持有項(xiàng)目，也印證了目前服務(wù)式公寓市場(chǎng)還仍稀缺。

中國房地產(chǎn)走勢(shì)期很大地影響服務(wù)式公寓的運(yùn)營者。如果開發(fā)商的房地產(chǎn)賣的非常好，就不會(huì)考慮持有型資產(chǎn)，在房地產(chǎn)走低谷的時(shí)候，開發(fā)商賣的量不多，要保住自己的現(xiàn)金不容易，只有長(zhǎng)期持有的業(yè)務(wù)才有穩(wěn)定性。也因此，“轉(zhuǎn)型”早已被多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商默默接受，也是勢(shì)在必行，他進(jìn)一步指出，未來幾年中國轉(zhuǎn)型現(xiàn)象依然持續(xù)。

仁恒置地集團(tuán)有限公司酒店運(yùn)營部總監(jiān)沈鋼則從開發(fā)商的角度來分析，開發(fā)商會(huì)精打細(xì)算項(xiàng)目的投資回報(bào)率。酒店的產(chǎn)權(quán)與服務(wù)式公寓無法相比，服務(wù)式公寓的投資相對(duì)來說較靈活，可經(jīng)營也可出售，因此現(xiàn)在很多開發(fā)商都考慮將持有項(xiàng)目引進(jìn)服務(wù)式公寓品牌；此外，如何選擇投資項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商相當(dāng)重要，一般不會(huì)單獨(dú)做服務(wù)式公寓，而會(huì)選擇規(guī)劃在住宅或者綜合體項(xiàng)目中，也就是說所選的服務(wù)式公寓品牌的檔次要和物業(yè)相匹配；第三，選擇前要看市場(chǎng)的品牌布局，如果市場(chǎng)上已有的品牌，開發(fā)商基本上會(huì)選另一個(gè)品牌；第四，則要留意品牌文化的匹配，亦即開發(fā)商的企業(yè)文化與品牌管理公司的文化是否相同，這幾年有很多的酒店管理公司簽約沒多久就解約了，可能雙方的文化不匹配，對(duì)方所需沒有達(dá)到一致的認(rèn)同。

服務(wù)式公寓的投資附加值相當(dāng)可觀，比如一個(gè)綜合性項(xiàng)目里有寫字樓、商業(yè)、服務(wù)式公寓，通過三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營組合會(huì)產(chǎn)生良性循環(huán)，互相帶動(dòng)其租金增長(zhǎng)。又比如，寫字樓里進(jìn)駐的多為國際跨國公司500強(qiáng)企業(yè)設(shè)點(diǎn)，這些企業(yè)的高管可能就是旁邊服務(wù)式公寓的常住客;進(jìn)駐商業(yè)的零售品牌也會(huì)選擇在綜合體舉行活動(dòng)，整個(gè)區(qū)塊的生活便利度就會(huì)提升。如此一來除了促進(jìn)服務(wù)式公寓、寫字樓及商業(yè)的價(jià)格提升外，未來二期若有高檔住宅開發(fā)，自然價(jià)格能輕易拉升，這就是業(yè)態(tài)之間彼此形成生意良性循環(huán)的最佳案例。

服務(wù)式公寓可以帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流和先進(jìn)的客源，特別是在房地產(chǎn)大勢(shì)不明朗時(shí)，服務(wù)式公寓就是開發(fā)商的業(yè)態(tài)好選擇。黎志財(cái)補(bǔ)充說明，在2003年非典時(shí)期，酒店入住率相當(dāng)?shù)停?wù)式公寓也不相上下，但原先許多商務(wù)住客雖然暫時(shí)離開卻依然在付月租，這就是穩(wěn)定現(xiàn)金流的差異。酒店相對(duì)服務(wù)式公寓，雖然可以很快取得市場(chǎng)定價(jià)，服務(wù)式公寓的定價(jià)可能往往稍比酒店低一點(diǎn)，但卻可以保證長(zhǎng)遠(yuǎn)獲利，對(duì)投資方來說也是較好的長(zhǎng)線投資。

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