艱難破冰 內地首只酒店REITs在香港上市

據了解，開元產業投資信托基金是首只中國內地酒店房地產信托，美國私募股權投資公司凱雷集團為其股東，母公司開元集團以酒店業為主要業務。

經歷掛牌延期、發行規模削減等波折之后，開元酒店地產基金7月10日成功在香港上市，這也是中國內地首個酒店地產基金上市。知名房地產專家陳晟對記者表示，上述酒店地產基金的上市，也為未來更多的酒店地產、商業地產乃至產業地產基金的房地產證券化提供了可能。

業內人士分析，在投資性地產實現了房地產證券化后，內地房地產開發商的角色或將發生分化。證券化有助于開發商提前變現，當資產變現后，開發商的角色就轉變為資產管理者，經營模式也會由原來的“重資產投資型”轉向“輕資產運營型”。

延期的破冰之旅

7月10日，曾因市況走低，投資者反應冷淡而遭遇掛牌延期的――開元產業信托如愿在香港主板掛牌。

當日，開市價報3.4港元，較基金單位定價3.5港元低2.9%，并在首日上市收報3.52港元，較上市價3.5港元高0.6%，成交253萬股，涉資877萬港元。

據了解，開元產業投資信托基金是首只中國內地酒店房地產信托，美國私募股權投資公司凱雷集團為其股東，母公司開元集團以酒店業為主要業務。開元原計劃在港上市集資最多19.74億港元，但由于投資者反應較冷淡，最終大規模縮減集資至僅6.755億港元。這是內地酒店地產資產證券化的第一例。

2006年前后，內地就有專家提出要發展房地產信托投資基金(REITs)，實現房地產資產證券化。但因種種原因，這一目標在2011年前沒有得到實現。

在這樣的背景下，商業地產、酒店地產、產業地產領域的開發商，只能通過散售物業來解決房地產開發資金的問題，造成了一系列的問題。比如，有的商業地產開發商為了盡快回籠資金，選擇對外承諾售后包租。但其包租的租金價格，明顯高于周邊。最終造成商鋪大量空置，包租期結束后，實際租金遠遠低于承諾的現象，進而產生了一系列的糾紛。本報此前報道的江蘇泰興涌金商業廣場就是這樣的一個案例。

如此，很多房企也不斷地設想各種辦法，希望能夠首開人民幣REITs的先河。

2011年，長江實業在香港發行了首個以人民幣計價的REITS。此后，越秀地產和越秀房托聯合宣布，把旗下廣州西塔(以下簡稱廣州IFC)注入越秀房托，交易對應的物業作價為134.4億元，成立了資產規模最大的中國房地產基金。

今年5月海印股份又發布公告，計劃設立專項資產管理計劃，擬募集資金16億元，將實現A股市場的首宗資產證券化。

有助房企轉型

事實上，除了已成功上市的開元酒店地產基金，今年7月2日，花樣年與高盈集團就酒店房產信托基金項目簽署合作協議，雙方將攜手打造酒店資產投資和品牌運營平臺，為內地酒店業主提供資產增值和海外上市的機會。

根據雙方的合作協議，花樣年將為高盈在內地物色潛在酒店并購項目，提取一定傭金;同時花樣年還將提供品牌運作和經營管理，獲取相應收益，而高盈則將從并購項目的運營利潤中獲取收益。

此外，鷹君集團、新世界發展等香港企業也都加入到了酒店地產基金上市的熱潮中。

北京睿信致成管理顧問有限公司董事總經理薛迥文對記者表示，房地產證券化在將來是一個趨勢，作為開發商未來的一個出路，也讓很多開發商有底氣去從事商業地產開發。酒店經營的投資回報率及回報周期較普通的商業地產吸引力更弱，這使得酒店地產開發一直是房地產行業的一個難點。這使得很多地產公司對開發酒店業務沒有興趣。

酒店地產基金的推出將在很大程度上，改變現有的局面。薛迥文說，開元酒店地產基金因為專注于酒店加地產的開發模式已很長時間，手上已積累了一批比較低成本的項目，所以在變現以及給付投資者收益上，具有一定優勢。

根據鐵獅門、凱德等海外地產證券化經驗分析，證券化有助于開發商提前變現，當資產變現后，開發商的角色就轉變為資產管理者，經營模式也會由原來的“重資產投資型”轉向“輕資產運營型”。因為開發商的專長更多在于選地、拿地或經營品牌，也就是說完全可以通過借由投資者的資金來充當管理人的角色，通過比較少的資金投入來撬動大規模的運營。

雖然，房地產資產證券化是目前的趨勢，但并非每一家企業都能順利實現資產證券化。酒店由于成熟周期長達8～12年。在酒店培育期間，投資回報率會非常低。也有業內專家認為，內地投資者目前看重的主要還是酒店物業價值的上升情況。由于目前內地酒店收購市場并不樂觀，酒店估值以及稅費都會導致許多收購事宜難以成行。

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