旅游地產熱：掘金還是豪賭?

2013年3月21日報道　　“現在是個企業就要做旅游地產，做成傳統的住宅地產，就是把這個細分行業給毀了”。

當開發商大規模出售商業物業與旅游物業時，他們仍在從事虛擬經濟，而非實體經濟。無論以什么名義，本質還是圈地獲取溢價。無論日本還是美國，多數房地產泡沫，最后階段總表現為旅游地產。

住宅開發賺錢不易，旅游地產成了香餑餑。

萬達、雅居樂、萬科、恒大、世茂、中坤……房地產百強企業當中，已有三分之二介入了旅游地產領域。

然而，從今年幾家大企業在旅游地產領域的業績來看，這口肉并不容易吃進嘴。投資周期長、回報周期長的旅游地產并非一如在傳統住宅行業造房賣房，或在旅游行業拉游客便能行得通的。

掘金還是豪賭?

2012年的旅游地產可謂如火如荼，北至長白山，南至海南島，遠至冰島，近至韓國濟州島。如今，全國十大房企中已有半數進駐不足4萬平方公里的海南島。廣東省惠東縣的巽寮灣，短短三四年間，吸引了碧桂園、華潤、萬科、中航、富力等一線品牌房企入駐。

中坤集團終于在今年5月份獲得冰島政府同意，由買轉租，將以600多萬美元價格租下300平方公里土地，租期為99年，在此地修建包括酒店、高爾夫球場和跑馬場在內的度假設施。

從住宅地產到商業地產，如今旅游地產正取代城市綜合體成為下一輪投資熱點。

參照國際經驗，當某地區人均GDP達到1000美元時，大眾型觀光旅游將出現高潮。在3000至5000美元時，較高層次的休閑度假旅游形式將規?；瘑?，市中心人口開始快速向郊區轉移，外圍旅游地產空間形成。

國家統計局數據表明，2011年我國共有25個省份人均GDP超過4000美元，其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超過8萬元人民幣，按年平均匯率(1美元=6.45元人民幣計算)折合為1.2萬美元，已接近富裕國家水平。

據統計，2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元。預計全年旅游地產計劃投資總額將超萬億元。

中國指數研究院發布的研究報告顯示，全國房企百強2011年銷售額為16583億元，也就是說超過萬億元投資的旅游地產占據了開發商全年銷售額的三分之二。

中國綜合開發研究院(CDI)旅游與地產研究中心主任宋丁認為，旅游地產的發展存在三個階段：第一階段以旅游框架為主，地產項目表現為一些觀光、度假酒店。第二階段則是大規模的人居地產與旅游景區結合，比如在景區周圍大量開發住宅。而第三階段是旅游景區與人居的充分融合，“比如戛納，是一個完整的旅游觀光地，其中很多觀光點其就是人居的。”目前，中國的旅游地產仍處于第二階段。

但是，也有專家認為，目前我國的旅游地產已呈現過快發展的勢頭，目前全國共有相關項目2226個，覆蓋全國85個城市及地區，但銷售業績卻不像投產項目一樣快速增長。比如，此前被業界看好的雅居樂海南清水灣，今年前三季度完成銷售額45億元，與此前預定的全年80億元的目標銷售額還相差甚遠。

房地產綁架旅游毀了行業

經營成本高，資金回籠較慢也是開發旅游地產不得不面對的問題。

鄂爾多斯“鬼城”事件就是一次深刻的教訓，斥巨資打造的新城無人居住，導致開發商血本無歸。而且，旅游地產很多時候并不是一錘子買賣，盈利的旅游資源，靠的是長期、穩定的客流，因此，除了基礎設施的建設，運營管理經費也是一筆不小的數目。

從各大旅游地產項目的銷售報告看，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產項目總規劃投資額約1470億元，今年上半年已實現銷售收入總計約為96.03億元，僅占預計投資規模的比例約為6.5%。其中，除個別樓盤熱銷外，大部分銷售平平。

“現在是個企業就要做旅游地產，把旅游地產做成傳統的住宅地產，就是把這個細分行業給毀了”，中坤集團董事長黃怒波面對當前的旅游地產現狀如是說。

中房信旅游地產事業部總經理胡曉鶯也指出：“很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做，顯得很盲目?！?/P>

在云南省西雙版納州，短期內集中規劃、上馬大量旅游地產項目，這些項目圈地規模從幾千畝到幾平方公里不等，部分旅游地產甚至頂風建設了高爾夫球場等國家明令禁止的項目。

4月23日，國家旅游局副局長王志發指出，在已審批的12家國家旅游度假區中，多數沒有按旅游度假區的功能去建設，很多出現了畸形發展，形成了以房地產項目為重點的發展模式，有些失去了度假區的功能，“房地產綁架旅游的現象比比皆是?！?/P>

業內專家擔憂，如果執意于“圈地-建房-銷售”的模式，僅注重銷售房屋，不做好旅游配套服務本身，長此以往，一旦資金鏈斷裂，損失最大的還是普通買家。

著名財經評論員葉檀曾發表觀點，“當開發商大規模出售商業物業與旅游物業時，他們仍在從事虛擬經濟，而非實體經濟。無論以什么名義，本質還是圈地獲取溢價。無論日本還是美國，多數房地產泡沫，最后階段總是表現為旅游地產?！?/P>

稀缺的旅游資源和龐大的旅游市場使旅游地產得天獨厚。若要享用這份得天獨厚，就必須得在資金，運營，管理，旅游資源整合等各方面做好功課。

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