從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（下）

海南旅游地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略展望

由于氣候、地形等的影響，海南島的北部與南部、東岸與西岸、海岸帶與中部山區(qū)在資源的分布與組合及生態(tài)環(huán)境容量上存在較為明顯的空間差異。不同的資源組合需要不同的開(kāi)發(fā)模式。海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的多樣，也給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出了挑戰(zhàn)，在規(guī)劃中必須因地制宜，針對(duì)不同的旅游地產(chǎn)類(lèi)型，采取不同的措施，才能保證規(guī)劃方案的落地實(shí)施。

1、針對(duì)灣區(qū)度假地產(chǎn)――豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)。

 海南島灣區(qū)的度假區(qū)檔次較高，預(yù)計(jì)將來(lái)世界知名的一流酒店品牌都會(huì)加入進(jìn)來(lái)，但是不容回避的是未來(lái)灣區(qū)開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化。為了避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，灣區(qū)開(kāi)發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)

（1）度假區(qū)導(dǎo)入多樣化配套設(shè)施。

灣區(qū)要加大體育、養(yǎng)生、修養(yǎng)等多樣配套的營(yíng)造。為了避免產(chǎn)品的單一，適當(dāng)引入和度假產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，并充分挖掘地域文化與歷史背景，發(fā)揮出地域的文化優(yōu)勢(shì)。這樣度假產(chǎn)品才會(huì)有豐富的個(gè)性，有效的避免低層次競(jìng)爭(zhēng)。

（2）向更為高級(jí)的低密度度假區(qū)發(fā)展

為了追求更大利益，海南灣區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級(jí)的低密度度假區(qū)發(fā)展。這也復(fù)合當(dāng)今濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開(kāi)發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護(hù)和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾。在盡可能保護(hù)自然的同時(shí)，做到體驗(yàn)自然，享受自然。

（3）注重二線海景地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

目前的灣區(qū)開(kāi)發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強(qiáng)度帶狀開(kāi)發(fā)，對(duì)縱深二線地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用不夠。建議在今后要重視對(duì)灣區(qū)二線的利用。例如在進(jìn)行海岸沿線開(kāi)發(fā)的同時(shí)，引水進(jìn)內(nèi)陸創(chuàng)造多樣化的親水空間。在建造對(duì)外交通的同時(shí)，考慮對(duì)自然環(huán)境的影響，采用獨(dú)特的區(qū)內(nèi)交通，避免對(duì)生態(tài)敏感區(qū)的影響。

2、針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)――統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

海南島中部的經(jīng)濟(jì)較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。大型候鳥(niǎo)型社區(qū)的開(kāi)發(fā)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略

（1）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提升當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量

主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與本地居民利益的協(xié)調(diào)。海南中部地方經(jīng)濟(jì)水平不高，居民的消費(fèi)能力有限，以島外市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的高房?jī)r(jià)、物價(jià)膨脹、基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力等既擠壓了本地居民的住房需求，也給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、社會(huì)利益帶來(lái)一系列影響。因此，應(yīng)重點(diǎn)協(xié)調(diào)好本地居民的利益關(guān)系，在空間分布與利益補(bǔ)償?shù)确矫鎸⒈镜鼐用竦睦婕{入其中綜合考慮。吸納當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施。

規(guī)劃方案特別要考慮當(dāng)?shù)厥У鼐用竦睦?，?xiàng)目的規(guī)劃要充分考慮農(nóng)民的就業(yè)和增收問(wèn)題。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦睦?，?guī)劃項(xiàng)目中的餐飲、文化等設(shè)施要適當(dāng)擴(kuò)大，對(duì)當(dāng)?shù)氐木用裥枨笠惨浞挚紤]。

（2）完善配套設(shè)施 形成特色化村鎮(zhèn)

海南當(dāng)?shù)匚幕即緲?，?duì)旅游和發(fā)展都有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。在規(guī)劃中要注重對(duì)當(dāng)?shù)匚幕谋Ｗo(hù)和繼承，在保證生活舒適度的同時(shí)，注入當(dāng)?shù)匚幕?，形成?dú)特的文化特色，避免“千人一面”的規(guī)劃方案。

完善配套可以增加社區(qū)的吸引力，延長(zhǎng)養(yǎng)老客戶在社區(qū)的駐留時(shí)間。目前大型養(yǎng)老社區(qū)的配套主要依靠開(kāi)發(fā)商，但像大型醫(yī)院等制約社區(qū)發(fā)展的設(shè)施還需要政府進(jìn)行完善。以養(yǎng)老地產(chǎn)帶動(dòng)村鎮(zhèn)建設(shè)，以大型的養(yǎng)老社區(qū)構(gòu)建旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)，為海南的村鎮(zhèn)建設(shè)和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)出一把力。

（3）增進(jìn)人際交流

規(guī)劃方案不僅僅限于空閑利用規(guī)劃，還要導(dǎo)入社會(huì)視角，探索海南社區(qū)規(guī)劃中的社會(huì)問(wèn)題，對(duì)有可能引起社會(huì)沖突的問(wèn)題要有充分的認(rèn)識(shí)。

在項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃中，要有和當(dāng)?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學(xué)校、中心廣場(chǎng)、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強(qiáng)養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動(dòng)關(guān)系。外來(lái)的老年人文化素質(zhì)較高，尤其是低齡老年人，有參與社會(huì)事務(wù)的能力和愿望，對(duì)提升當(dāng)?shù)氐奈幕⒔逃聵I(yè)起著積極的作用，增強(qiáng)外來(lái)人口和本地人口的和諧互動(dòng)，以發(fā)展旅游地產(chǎn)為契機(jī)，將營(yíng)造和諧社會(huì)的行動(dòng)切實(shí)落實(shí)到實(shí)處。

3、針對(duì)城市拓展區(qū)復(fù)合旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)――超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略

東線文昌的航天產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)大規(guī)模高素質(zhì)人口和爆炸性旅游人口，海南島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了海南主要的工業(yè)項(xiàng)目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機(jī)遇，但旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起步晚，正處于探索階段。

海南城市面貌日新月異，城市拓展區(qū)的地產(chǎn)規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)也更大。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況結(jié)合，與前兩類(lèi)相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。

（1）超前規(guī)劃

規(guī)劃方案要站在城市發(fā)展的角度，對(duì)未來(lái)前景有著超前的認(rèn)識(shí)。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預(yù)留未來(lái)市政發(fā)展用地，特別是要預(yù)留現(xiàn)代城市功能必須的體育場(chǎng)館和文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。項(xiàng)目規(guī)劃要用成熟的規(guī)劃理念在城市的發(fā)展空間上進(jìn)行引導(dǎo)，大型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要促進(jìn)形成新的城市功能區(qū)，有條件的項(xiàng)目可以建議形成“RBD（休閑商務(wù)區(qū)）”，規(guī)劃商業(yè)配套和娛樂(lè)設(shè)施。

（2）空間集聚

目前，海南適合進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)，在適當(dāng)區(qū)域內(nèi)適度提高開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度，不僅能夠節(jié)約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。有條件的項(xiàng)目可形成“鏈狀組團(tuán)式”規(guī)劃方案，使項(xiàng)目成為綠色海洋中的“綠島”。

未來(lái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)注重空間引導(dǎo)，確立城市導(dǎo)向，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和地方市場(chǎng)相結(jié)合，增強(qiáng)城市設(shè)施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。

（3）產(chǎn)業(yè)互動(dòng)

在海南島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。這一區(qū)域的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動(dòng)，共同承擔(dān)起海南振興的責(zé)任。

文昌旅游地產(chǎn)要緊密結(jié)合航天產(chǎn)業(yè)和旅游人群來(lái)開(kāi)發(fā)。清瀾和文城的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要與航天城的產(chǎn)業(yè)布局互動(dòng)。樂(lè)東的龍?灣和昌江棋子灣等灣區(qū)是西線上正待開(kāi)發(fā)的“處女地”。這類(lèi)地產(chǎn)要結(jié)合西線的洋浦和東方產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，主動(dòng)對(duì)接大項(xiàng)目的配套建設(shè)，在項(xiàng)目規(guī)劃中注重導(dǎo)入學(xué)校、商業(yè)配套等生活設(shè)施，增加居住區(qū)的生活氛圍，走出有別于東線濱海灣區(qū)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。

后記：民族的才是世界的

目前海南旅游地產(chǎn)的規(guī)劃單位主要是具有國(guó)際背景的公司，而對(duì)當(dāng)?shù)匚幕谐浞至私獾谋就粱?guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)還難以有機(jī)會(huì)承擔(dān)大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。這就要求我們國(guó)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住機(jī)會(huì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的可操作性和可落地性，充分發(fā)揮出我們的特色，探討適合海南實(shí)際的方案。

我們欣喜的看到，我們的規(guī)劃成果已經(jīng)逐步開(kāi)始建設(shè)，宏偉的發(fā)展藍(lán)圖正逐步演變成巨大的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過(guò)我們的規(guī)劃，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)得以全面協(xié)調(diào)發(fā)展，旅游行業(yè)的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實(shí)處。為此，我們將不斷努力進(jìn)取。

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