這里，我們要講的是旅游引導下的小城鎮建設規劃，與一級土地開發的關系。

所謂一級土地開發，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而土地一級開發的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開發主要是由政府來操作，也有政府委托企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。

旅游房地產土地開發，屬于土地一級開發的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質都不存在旅游地產用地這個類別，而對于國內出現的“旅游房地產土地開發”概念，其實質是一級土地開發經劃撥或轉讓后，房地產開發商針對項目建成后用于與旅游行業相關的居住和休閑娛樂方面的經營活動來定義的。

我們的結論是：旅游城鎮化中的土地一級開發，是與旅游產業的發展緊密結合在一起的，旅游產業的價值，決定了土地的價值。因此，建議旅游房地產商在進行土地一級開發時，必須結合旅游產品與旅游房地產二級市場開發，只有這樣才能真正獲取一級市場的利潤。

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