城市風貌建筑旅游開發模式研究

       五大道項目背景

一、五大道項目背景

天津作為國家級歷史文化名城，保留了一批具有較高價值的歷史風貌建筑，形成了獨特的建筑文化和城市景觀，有“萬國建筑博覽會”之美譽。“五大道”地區是天津風貌建筑最為集中的地區，匯聚著英、法、意等國風貌建筑230多幢，名人名宅50余座。

在項目考察中，我們發現五大道的旅游開發存在著如下問題：

1、歷史風貌建筑產權關系混亂：區域內包括國家產、地方產、宗教產、軍產、私產等復雜產權關系。而且由于處于老城區，很多建筑被老城居民占用，年久失修。

2、區域內部用地類型復雜：區域包括居住用地、公共設施（含行政辦公用地）、教育用地（包括2所中學、4所小學、10所幼兒園/保育院）、工業用地等多種用地類型，對于旅游整體開發存在一定障礙。

3、歷史風貌建筑蘊含的文化體現不足：五大道的歷史建筑都承載著厚重的歷史及文化價值，但是目前針對歷史建筑的文化開發不足。旅游者主要以建筑觀光為主，對歷史建筑蘊含的文化體驗不足。

4、土地成本過高：五大道地區位于天津市區的核心位置，市政府近年來已投入數億元進行風貌整治，使得五大道成為市內環境優秀、位置優越的黃金地段，過高的土地成本為區內建筑的騰遷、改造制造了較高的門檻。根據估算，一次性土地出讓成本已經占據全部投資成本的1/3以上，成為制約五大道地區健康發展的瓶頸。

5、內部社區居住人口密集：五大道總面積1.3平方公里，至2004年底，居住人口為43409人，人均居住面積16.5平方米，每平方公里人口密度33076人。社區人口密度較大。

我們認為，對于城市的傳統街區來說，因其歷史悠久，知名度高，極富特色，應該保留其原風貌，使之成為旅游、懷舊、購物、拍影視劇等于一體的特色街區。五大道作為天津的標志老街區之一，在城市快速發展的今天，站在城市經營的角度，協調政府、民眾、開發商及旅游需求，實現社會價值、市場價值、城市品牌價值的全面提升。因此，建立可操作的立項、開發、建設途徑，形成示范效應的“五大道模式”，將具有歷史性的意義。

二、經驗借鑒

1、國外歷史風貌建筑開發模式

威尼斯的靜態保護模式：全城當作文物，房屋內外都作古董保護，經濟因結構性單調乏力，旅游業多為觀光，城市入不抵出，無力自救古屋古城的衰頹，加之海水上升與古屋古城下沉，危機已顯而難解。古城古屋保護靠財政撥款，頗乏活力。

盧塞恩生活情境再現模式：嚴格復古原有風貌，全城除古城墻與箭塔供游覽外。能住人、開店等用的古屋，都精心維修，一如從“時光隧道”返回的入昔生活，靠自己在市場經濟中生財。自我精心呵護，富于持續發展的保護活力。

歐莊園城堡出讓模式：政府將有極大保存價值且需要修繕的建筑以極低的價格租售給有經濟實力的人，但入住者必須用巨額資金，按規劃保護、修繕這些莊園、城堡。

2、國內異國風貌建筑開發模式

青島八大關“入住者養樓”模式：以城市周邊旅游亮點景區及度假地產開發為目標，通過貨幣補償、產權調換等方式，搬遷部分居民，通過公開招標，把使用權賣給有實力的人和單位。居住者在保持原汁原味、“修舊如舊”的基礎上，必須維修損壞部分并維護。遵循兩個“絕對”：絕對不能隨意改變房屋結構；絕對不能隨意改變“小樓”外裝修。

廣州沙面分別招商模式：以“商務文化旅游”為定位，政府通過房屋置換遷出居民，將歐式建筑翻新改造，使其成為“最值錢物業”。在置換出可商用的古建后，斥資整飭外立面以及基礎設施，然后引入不同的投資者，形成以餐飲、商旅為主的有吃有玩的集中地。 

3、國內成功特色風貌商業區開發模式

上海“新天地模式”??開發商統一開發、招商模式：用舊建筑包裝現代商業文化，讓人既能在歷史時空的隧道中穿梭，感受到歷史的氣息，又能享受現代時尚文化。目前，上海新天地已成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。其開發模式由一個發展商根據自己的市場定位，采取統一對外招商的辦法，而且只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。

廣州“上下九”模式??政府統一引導、規劃模式：具有地方文化特色的，以市民消費為主。由于商鋪多為私人產權，政府只能通過逐步的引導，來實現統一的規劃，政府作為主要手法來規范市場，但至于經營者要賣什么，還是需要靠市場調節來運作。

4、國內歷史街區主要開發模式

（1）政府投資進行整體改造、開發，保護地域歷史建筑風貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都寬窄巷子開發。
（2）政府進行項目整理、產權清理，成片出讓，吸引一級開發商進行旅游開發，如上海新天地開發模式。
（3）對于已形成市場效益的區域，政府進行產權清理，分割建筑體進行出讓，如青島八大關和廣州沙面。
（4）對于初步形成市場效益的區域，開發商進行項目整理，雖然拆遷、置換成本高，但土地出讓成本較低。

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