把脈旅游地產(chǎn) 共推產(chǎn)城融合.

在2014年5月7日-5月8日舉行的第三屆國際旅游財富峰會上，我院院長林峰發(fā)表了題為《新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)》的主題演講。新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)有著怎樣的發(fā)展機遇？又面臨著怎樣的發(fā)展困境？未來該何去何從？讓我們來看看林峰院長的分析。

據(jù)統(tǒng)計，2013年全國旅游地產(chǎn)項目達到了5000多個，其中有3000多個大型項目，可以說地產(chǎn)百強企業(yè)中的90%都進入了旅游地產(chǎn)業(yè)。未來5年，旅游地產(chǎn)將會占據(jù)15%~30%的比例。如果用泛旅游地產(chǎn)的概念來計算，將度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、文化運動娛樂地產(chǎn)等都納入進來，比例還要更大。無論是從人均GDP、人均收入的水平來看，還是從人們的消費習慣來看，已經(jīng)形成了以內(nèi)需消費作為帶動經(jīng)濟成長的主導型的改革和政策導向。

一、度假時代為旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來大好時機

每個人都有一個度假夢，都夢想擁有自己的莊園，也都懷有在三亞海邊擁有自己度假別墅的夢。那么這個夢會形成什么呢？對休閑居住地產(chǎn)和度假居住地產(chǎn)的需求，包括度假需求和投資需求。經(jīng)粗略估算，一年有2%-4%的家庭，將會購買度假型物業(yè)或者是度假型的消費投資型產(chǎn)業(yè)，該比例意味著每年4-7億元的消費水平。

二、度假地產(chǎn)投資路線圖

度假旅游是度假地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎 ，度假地產(chǎn)發(fā)展是基于四季度假和單季度假兩種模式，縱觀世界旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展，四季是最佳的模式。而中國海南、以及云南地區(qū)具有這方面得天獨厚的自然條件。從本投資路線圖可以看出，避寒市場、避暑市場以及向山東這種提供單項復合型的特殊消費的市場，是重要的投資區(qū)域。這也是度假地產(chǎn)追逐季節(jié)變化，消費者追尋度假旅游生活方式，資本追逐度假自然條件，形成投資熱點，形成度假旅游發(fā)展的必要結(jié)構。

三、新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)

林峰院長把新型城鎮(zhèn)化簡單總結(jié)為產(chǎn)城一體化。新型服務產(chǎn)業(yè)主導下形成的新型城鎮(zhèn)化是未來中國最重要的發(fā)展目標和方向。而旅游作為一種服務產(chǎn)業(yè)，由于其“搬運”特性，形成大規(guī)模的人流聚集，并帶來消費聚集，由此形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展和整個區(qū)域結(jié)構提升。旅游帶來的消費不僅是門票、觀光，還有大量的吃住行游購娛，這些是形成城鎮(zhèn)化的基礎。城市建設所涉及的消費設施、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、旅游景區(qū)地產(chǎn)、旅游居住地產(chǎn)、養(yǎng)老居所等等這些都是旅游地產(chǎn)。他們賣的不再是住宅而是復合型地產(chǎn)，其銷售、管理模式是綜合型復合化的。因此傳統(tǒng)做樓盤的地產(chǎn)正在死亡，而這樣的一種旅游地產(chǎn)是等待大家去創(chuàng)造的、也是中國城鎮(zhèn)化的一種全新發(fā)展模式。

基于這樣的理解，在中國，人口除了向大城市聚集之外，還有養(yǎng)生、養(yǎng)老、會議、旅游等產(chǎn)業(yè)帶動形成的就地城鎮(zhèn)化。從國家推遲了一年才出臺的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃來看，他為旅游、休閑、度假的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展機會。

在這樣的架構下，未來旅游地產(chǎn)可能會呈現(xiàn)以下特征：第一，開發(fā)綜合化；第二，產(chǎn)城一體化；第三，產(chǎn)品服務化；第四，收益配置的合理化；第五，金融服務利用的合理化；第六，企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化。

四、如何擺脫旅游地產(chǎn)發(fā)展困境

可以推斷，現(xiàn)在和未來的五年內(nèi)，旅游地產(chǎn)在中國仍將繼續(xù)大規(guī)模前行，這個浪潮在中國的政經(jīng)環(huán)境下不可避免。但是旅游地產(chǎn)還面臨著一些發(fā)揮在那困境，其中，最核心的問題就是鬼樓鬼屋現(xiàn)象。一句話，純粹以住宅方式，即與城市分離、與旅游分離的社區(qū)住宅型地產(chǎn)，實際上已經(jīng)走到了勁頭，并且已經(jīng)成為社會的包袱和困難，也成為旅游地產(chǎn)發(fā)展中一個非常奇怪的現(xiàn)象。

解決這個困境的方法是什么？林峰院長認為：

首先旅游地產(chǎn)要功能化。旅游地產(chǎn)需要一個規(guī)范和標準，來把旅游地產(chǎn)的模式、形態(tài)和符合于市場發(fā)展的要求，進行規(guī)范，形成一個明確的導向結(jié)構。而這樣的導向首先是功能化，旅游地產(chǎn)不僅是房子，還是生活方式。

其次，旅游地產(chǎn)必須是城鎮(zhèn)化的，要依托城鎮(zhèn)配套，把生活居住環(huán)境，配套支持系統(tǒng)、管理系統(tǒng)有效承擔起來，而不僅僅是別墅樓臺。

第三是旅游地產(chǎn)要大量的創(chuàng)新。最主要的創(chuàng)新就是把使用權和產(chǎn)權之間進行分離和交換。所謂的產(chǎn)權是法定權利，而由于旅游的特殊性，旅游地產(chǎn)必然是部分使用，讓渡沒有使用的空間和時間的權利，是旅游地產(chǎn)要去創(chuàng)新解決的核心問題。如今財富網(wǎng)、途家等各種旅居交換系統(tǒng)都在做探索，我們相信在不久的將來將會實現(xiàn)突破。

五、旅游地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢

旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心是人氣，賺人氣，提地氣，最終形成財氣。林峰院長認為，未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢有三：

第一，在資源環(huán)境上，將強調(diào)生態(tài)自然、文化特色、科技智慧、可持續(xù)發(fā)展；

第二，在產(chǎn)品開發(fā)上，將融合體驗消費，追求生活方式營造 ；

第三，在開發(fā)模式上，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)深度結(jié)合，為區(qū)域綜合開發(fā)及產(chǎn)城一體化開發(fā) 。綠維創(chuàng)景將旅游地產(chǎn)的開發(fā)運營概括為2363模式：開發(fā)、招商、銷售、經(jīng)營 。

建設開發(fā)2： 土地開發(fā)+項目建設

招商運作3：土地招商+商業(yè)招商+旅游招商

地產(chǎn)銷售6：酒店產(chǎn)權地產(chǎn)+休閑商業(yè)房產(chǎn)+安置居住+休閑居住+養(yǎng)老居住+度假居住

經(jīng)營管理3：景區(qū)經(jīng)營+休閑消費商業(yè)經(jīng)營+酒店管理經(jīng)營

六、休閑小鎮(zhèn)成為未來旅游地產(chǎn)開發(fā)的一種重要模式

在未來旅游地產(chǎn)開發(fā)的高標準要求下，林峰院長將休閑小鎮(zhèn)看成是這里面最重要的一種模式。其打造架構首先要有吸引核，把人帶來，形成人流，聚集人氣。第二，做足休閑文章，把產(chǎn)業(yè)聚集起來，把業(yè)態(tài)做足，讓人留下來消費，形成消費聚集。第三，延伸出來居住、酒店、客棧，以及社區(qū)配套和城市配套，形成利潤收益。

這樣形成的發(fā)展架構，林峰院長認為是一種開放型景區(qū)，而且這種景區(qū)將成為中國景區(qū)未來發(fā)展的主戰(zhàn)場，因為他帶來的是風貌吸引力、廣場吸引力、客棧吸引力等等。他不僅是開放型景區(qū)還是消費產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，涉及各種業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)的聚集形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念。另外他還是新型城鎮(zhèn)化結(jié)構，需要社會配套，需要社會服務。他是在市場當中生長出來的，符合市場需求的城市。

休閑小鎮(zhèn)理想模式

最后，林峰院長介紹了綠維創(chuàng)景倡議成立的“中國泛旅游產(chǎn)業(yè)服務聯(lián)盟”。我們希望為泛旅游產(chǎn)業(yè)及泛旅游房地產(chǎn)開發(fā)與運營提供品牌導入服務；我們希望通過聯(lián)合旅游全產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)上的品牌機構，聚集服務資源與服務能力，使旅游與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的投資運營過程，成為資源整合與聯(lián)合作戰(zhàn)的價值運作過程。我們希望這種服務可以實現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)投資運營過程的整合和聯(lián)合運作發(fā)展的機遇。

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