社區商業邁向郊區時代

      

      嚴格意義上的住宅底商，服務人口一般在5萬人以下，底商總規模一般應控制在3萬平方米左右。業內認為，社區商業較為理想的模式應該是一種名為“5、10、20”的標準化商業社區模式，即社區居民在5分鐘內能夠到達社區零售網點；10分鐘內能夠通過步行，或借助簡單交通工具到達社區商業中心；20分鐘內借助交通工具能夠到達區域型商業中心。今年，北京商業今年已開始重點打造“一刻鐘社區服務圈”。
　　但從廣義上說，加強型的社區商業越來越多出現。隨著城市郊區化，房地產商也更加重視社區商業的打造，不僅服務于本社區，并對周邊形成輻射，甚至成為商業中心。社區商業的分布，從空間上呈現出向郊區躍進，從體量和業態上，也更加規模龐大和精細化。
　　來自21世紀不動產的數據表明，在所有社區商業中，朝陽區社區商業數量名列各城區之首，占據社區商業總量的47%。這主要是由于朝陽區占地面積大，新建社區數量最多的因素。
　　如今，由于土地飽和，二環以內新建大型樓盤已幾乎沒有。在宣武區、西城區和東城區等三個市中心老城區，占據多數的老舊社區底商又多處于規模、檔次較低的狀態，社區商業發展滯緩。
　　今年初，北京公布了“北京市第一批社區規范化建設達標社區名單”，達標社區達到645個，其中朝陽區達標社區175個排在各區縣首位，平谷、密云、延慶、懷柔4個區縣達標社區僅在5-8個之間。
　　更多新建社區出現四五環和昌平、通州、大興等郊區地帶，大社區形成催生了大型社區商業萌芽，開發商們開始規劃大體量商業配套。原中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路此前表示，國內各大中城市無論是經過大規模改造和建設成的現代化城市，還是近年崛起的新興城市，幾乎都出現了市區居住人口大遷徙、大移動的壯觀場面。因此，在商業布局方面，各大、中城市的政府已把注意力從市區轉向了建設城郊社區商業。
　　如今，相對高級的社區商業中心――鄰里中心越來越多出現，盡管商業體量不過一兩萬平米，服務主體只以周邊幾個社區內的居民。但已開始明確定位、統一規劃，其業態經營多采取連鎖形式，而非傳統的產權自有個體戶經營。
　　“目前，這方面做得最好的，應該是蘇州的鄰里中心。”朱凌波表示，蘇州工業園區鄰里中心公司也發展成為國內最專業的社區商業投資商之一。8月11日，該公司開發建設的第11個鄰里中心――明日鄰里中心在蘇宿工業園區舉行開業典禮。這是鄰里中心從新加坡“復制”到蘇州17年來，首次走出蘇州。社區底商的成功打造不僅能使商鋪檔次提升，更可以使整個樓盤出彩大賣。隨著幾十萬甚至百萬級大盤的涌現，尤其是郊區配套嚴重不足，開發商開始大規模規劃商業配套，于是大型綜合性社區商業中心開始出現，城市綜合體概念也被融入部分大盤中。
　　部分郊區大盤更是力圖打造城中城，將住宅和商業等多種業態組合成城市綜合體，其商業配套動輒數十萬平米，如通州百萬平米大盤的華業東方玫瑰，昌平規劃208萬平米的珠江摩爾國際中心。
　　大佬萬科在社區商業開發經營上，也開始邁開步子。萬科紅項目成為萬科試點大規模集中做社區商業的項目。6月22日，北京萬科與肯德基、麥當勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏、寶勝道吉等25個品牌商戶在北京萬科中心簽署了戰略聯盟協議。
　　商務部商貿服務管理司處長張斌此前表示，從發達國家看，社區商業已經成為社區居民綜合消費的一個載體，占到社會消費品零售總額一半以上?！吧鐓^商業在發達國家的比重已經達到60%至70%，美國社區商業以大型購物中心或超市為核心，比例甚至達到80%?！敝炝璨ū硎?，隨著國內商業地產大熱，粗放原始的社區商業也有望實現升級換代。

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