杭州100個城市綜合體規劃調查

       城市綜合體掀起“熱潮”

一半以上項目已建成或開建

所謂城市綜合體，就是有機組合3個以上城市功能空間，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空間尺度，有“通道樹型”交通體系，有現代城市景觀設計，也有高科技集成設施。它能夠最大程度地利用土地資源，為人們提供最便捷的服務和最快速的效率，所以，城市綜合體建設，正以一種前所未有的速度生長。

杭州也不例外。杭州提出建設100個多功能城市綜合體計劃，共14萬畝，可開發利用面積6200萬平方米，而與此同時，許多開發商也日益青睞綜合體項目，使得這類物業的陣營日益擴大。據了解，規劃中的綜合體項目，已建成或開工建設一半以上。這些項目遍布杭州各個角落，也涵蓋了富陽、桐廬、臨安、淳安等一些周邊縣市。未來幾年供應量將非常巨大。

那么，這些綜合體主要位于什么地方，都有哪些特色？哪類綜合體的體量比較大，跟購房者關系比較密切？作為一個二級城市，杭州能消化得了這么多綜合體項目嗎？本報展開詳細調查。

交通樞紐型綜合體占比：10% 關鍵詞：地鐵

地鐵的建設，將為杭州插上騰飛的翅膀，也將極大拓展人們的居住半徑，城市的生活圈，將沿著地鐵向外延伸。所以，眾多綜合體的建設也開始沿著地鐵樞紐，如火如荼地建造起來。目前納入規劃的交通樞紐型綜合體主要圍繞著地鐵一號線來建造，既有交通換乘的功能，也有集聚大流量居住、辦公、購物等的功能。

其中，七堡車輛段綜合體、臨平南翁梅站綜合體、客運中心站綜合體已開工建設；武林廣場站上蓋綜合體、打鐵關站綜合體和濱康站綜合體即將開工；喬司站物業綜合體和喬司南站物業綜合體則在規劃中。

這些綜合體的體量都很大。比如七堡車輛段綜合體是目前國內最大的地鐵上蓋綜合體之一，總建筑面積約103萬平方米，由地鐵一號線、4號線車輛運營庫、檢修庫、綜合維修大樓、控制中心等地鐵功能建筑，和住宅、酒店、寫字樓等開發建筑構成，其中住宅約63萬平方米，商業、酒店和寫字樓約20萬平方米。

又如濱康綜合體，定位為杭州功能最全的綜合體，除地鐵和汽車南站外，還有商場、五星級酒店、寫字樓和住宅樓。綜合體地上建筑面積50萬平方米，地下20萬平方米。光是商場面積，就超過杭州大廈A、B、C、D四座樓的總和。

越來越多的開發商，也介入到開發地鐵綜合體的隊列中來。比如地處地鐵南苑站西北角的華元城(暫名)，就是由杭州本地的華元地產在2011年以7.1億元競得的商住地塊，容積率高達6.9，該綜合體占地面積達到100多畝，兩幢高達160米的塔樓將成地標性建筑，將包括五星級酒店、國際購物中心、甲級商務辦公樓、IMAX影院及豪華公寓、2萬平方米兒童娛樂空間等多種功能。

“地鐵一動，黃金萬兩”，對于普通投資者來說，如果能夠在地鐵綜合體中分得一杯羹，顯然也是非常不錯的事情。

商業型綜合體占比：27% 關鍵詞：地標

這類綜合體的功能，大多融合了商務、居住、休閑、酒店等各種功能，并且因為地段比較有優勢，所以常常是商業發展前景非常不錯、商業價值非常高的項目， 它們往往通過土地出讓的方式，由開發商來操盤運營，并成為城市的地標性建筑。

這其中，包括已經投入使用的杭州大廈商貿旅游綜合體、錢江新城華潤萬象城綜合體、星光大道綜合體，正在建設中的武林壹號(杭汽發綜合體)、綠城蘭園(喜得寶綜合體)、杭州新天地(杭州創新創業新天地綜合體)、嘉里中心、百大綠城西子國際、杭州遠洋運河商務區綜合體和杭一棉地塊綜合體，以及還未開工的藍孔雀綜合體、華家池商務綜合體和杭州田園地塊綜合體等等，因為市場的參與度比較高，所以它們的知名度也常常比較高，也最能夠賺取購房者的眼球。

比如總建筑面積達115萬平方米的新天地項目，無疑是杭州城北超級體量城市綜合體。這個項目規劃為集總部經濟、商務辦公、商業零售、酒店餐飲、科研孵化、文化創意及休閑娛樂于一體的大型城市綜合體，未來將云集影視娛樂、藝術畫廊、設計公司、I-MAX電影院、KTV、酒吧和特色餐館等多種業態，預計每天將有10多萬人次的消費和舉行商務活動，不僅將填補杭州城北CBD的空白，更將塑造出一個集多種業態于一體的都市核心圈。

又如百大綠城西子國際，總建筑面積28萬平方米，總投資60億元，是集國際化寫字樓、精裝城市公館、五星級及對岸和國際名品廣場等物業于一體的高端城市綜合體。該項目因為地處慶春路核心商圈，又能享受錢江新城的前景，所以備受市場期待。其首期酒店式公寓即將于9月份開盤。

而如武林壹號項目，更是以絕佳的地段、國內首席城市華宅的定位、綠城和濱江本地兩大房產大佬等眾多元素，賺取了不少眼球。這個項目位于武林廣場北側，坐擁杭州最繁華的武林商務圈、西湖文化廣場，以及具有千年歷史的京杭大運河水景資源。項目總建筑面積近50萬平方米，由9幢豪華精裝修住宅與1幢超五星級四季酒店和服務性四季公寓組成。建成后將成為長三角乃至全國首屈一指的標志性建筑，為中國最為高端、最為矚目的城市精裝修復合體之一。

這也是跟市場關系最為密切的一類綜合體。

旅游博覽類綜合體占比：33% 關鍵詞：資源

作為一個風景旅游城市，杭州的自然資源得天獨厚。所以，以旅游資源為依托，借助杭州深厚的文化底蘊，打造一些集旅游、休閑、購物等為一體的綜合體，是一件非常順理成章的事情。比較有名的即已經建成并完成招商的湖濱南山路特色街區、中山路河坊街特色街區綜合體等。

事實上，這幾年，杭州的旅游綜合體除了傳統的西湖周邊之外，范圍也在不斷向外拓展。加入了西溪濕地、錢塘江、運河、超山等諸多概念。比如位于杭州西溪國家濕地公園東南角的西溪天堂綜合體，就規劃包括旅游公建設施、度假酒店集群(高檔中心酒店與主題酒店群落)、中國濕地博物館、產權式酒店、酒店式公寓的綜合體。除了五星級酒店扎堆外，還有總建筑面積約4.5萬平方米的精品商業街；還有橋西由長征化工廠工業遺存、富義倉遺址、小河直街歷史街區、桑廬和石祥船塢等建筑群體構成的大河造船廠國際旅游綜合體，是一個立足于運河文化底蘊，集工業遺產保護、創意產業、休閑旅游、文化娛樂、交通換乘等諸多功能為一體的綜合體。

又如，蕭山的中國水博覽園綜合體、月亮灣觀潮度假城綜合體、進化鎮杭州城山度假區綜合體、東方文化園旅游綜合體、休博園旅游綜合體、云石生態旅游區綜合體、大巖山風景旅游區綜合體、井山湖功勛企業休閑中心城市綜合體等，轉塘的龍塢旅游綜合體，瓶窯的徑山禪茶文化旅游綜合體，良渚的“大美麗洲”良渚文化旅游綜合體，超山旅游綜合體，還有錢江新城的江河交匯處漁人碼頭旅游綜合體等，都屬于旅游類綜合體。

還有一類綜合體以博覽、展覽為主，如濱江總建筑面積約為82萬余平方米，項目總投資估算約為80余億元的杭州奧體博覽中心綜合體，由奧體中心和國際博覽中心組成，建成后可承辦全國性以及洲際的大型體育賽事活動。

當然，這類綜合體一般都有實力雄厚的公司操盤，與普通購房者關系不大。

產業綜合體占比：30% 關鍵詞：概念

這類綜合體主要包括創新創意產業、服裝產業、教育產業、家居產業等各類產業為依托的綜合體。

以創意產業為依托的綜合體， 包括總體量約25萬平方米的玉皇山南創意園綜合體，定位于以建筑設計為龍頭、以產學研結合為格局、以休閑景觀為形態的集產業化、國際化、一體化特征的國家級高端創意園區。還有，如濱江動漫廣場綜合體、橋西的北部軟件園綜合體和余杭的杭州大學城綜合體(余杭創新基地)等，都屬于此類。

這類綜合體，比較適合于有這類概念的公司辦公，所以對于當地的寫字樓市場來說，還是會存在一定的沖擊。

另外，一些比較有特色的產業綜合體，如總建筑面積50萬平方米的杭州宏豐家居城，建成后將成為集家居建材大賣場、特色商業街、生活超市、物流倉儲、商務辦公、配套公寓于一體的多元家居復合業態。另外還有九堡的中國四季青服裝交易中心、良渚的杭州億豐時代廣場和蕭山的浙江新農都現代農產品物流中心等，它們的存在，往往能夠對區域的配套完善起到很大的作用。該類綜合體商鋪的規劃往往比較多，如果運營得當，那么市場前景還是相當不錯的。

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