旅游地產(chǎn)成為地產(chǎn)商獲取廉價(jià)土地的一條通道,因此與旅游地產(chǎn)開發(fā)如火如荼。旅游地產(chǎn)開發(fā)有三種模式:第一是先開發(fā)旅游項(xiàng)目,做成熟地后開發(fā)商品房;第二是在旅游地開發(fā)滿足人們休閑度假需求的第二居所;第三是開發(fā)滿足人們旅游投資/消費(fèi)需求的產(chǎn)權(quán)酒店。
一、先開發(fā)旅游項(xiàng)目后開發(fā)商品房
先開發(fā)旅游項(xiàng)目后開發(fā)商品房的操作模式主要針對(duì)大城市的郊區(qū)地段。由于“級(jí)差地租”效應(yīng),位于城市郊區(qū)的土地一般都很低廉,且離市中心越遠(yuǎn),價(jià)格越便宜,地產(chǎn)商可用較低的代價(jià)獲得巨量的土地儲(chǔ)備。驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)商購(gòu)置此類土地的動(dòng)力有兩個(gè)方面:其一,城市擴(kuò)張將使此類用地價(jià)格上升,并使開發(fā)房產(chǎn)成為可能;再者,通過(guò)開發(fā)商開發(fā)旅游項(xiàng)目,將生地做成熟地,乃至旺地,再開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
這種模式的旅游地產(chǎn)有一個(gè)很成功的例子。那就是深圳華僑城。1985年深圳華僑城地塊還是一片荒灘,華僑城引進(jìn)的第一個(gè)項(xiàng)目不是辦工廠、搞房產(chǎn),而是在沒有任何旅游資源的情況下興建了中國(guó)第一個(gè)人造旅游景區(qū)——錦繡中華微縮景區(qū),之后又開發(fā)了中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等主題公園以及深圳灣大酒店、海景酒店等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施,形成一個(gè)集旅游、文化、購(gòu)物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區(qū)。此后,華僑城才推出了自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目——意大利風(fēng)情的超大規(guī)模豪宅“波托菲諾”,定位為華南最大的豪宅社區(qū),主要目標(biāo)客戶是深圳、香港及周邊地區(qū)的富有成功人士。整個(gè)小區(qū)的總銷售額將超過(guò)100億元。
由此可知,這種先開發(fā)旅游項(xiàng)目,后開發(fā)商品房的旅游地產(chǎn)操作模式是可行的。但它要求發(fā)展商不但能夠拿到相應(yīng)的土地,還要具備相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力。另外我們還應(yīng)認(rèn)識(shí)到華僑城的成功有其歷史因素,深圳作為當(dāng)時(shí)中國(guó)最出名的經(jīng)濟(jì)特區(qū),吸引了全國(guó)各地的人去深圳參觀考察,也正是這些人流才確保了錦繡中華等主題景區(qū)的成功,而之后各地仿造華僑城的做法所建的很多人造景區(qū),大部分以失敗告終。所以,啟動(dòng)“旅游+房地產(chǎn)”項(xiàng)目,一定要充分論證,認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求,并從改進(jìn)和完善城市功能入手,才能獲得想要的回報(bào)。
二、開發(fā)度假地第二居所
這種旅游地產(chǎn)操作模式主要針對(duì)的地塊多在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近,或旅游資源突出的旅游目的地城市。此模式與“先開發(fā)旅游,后開發(fā)商品房”模式所面向的目標(biāo)完全不同,后者主要針對(duì)大城市郊區(qū)地段,所開發(fā)的商品房主要用來(lái)滿足當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦牡谝蛔∷枨?。而旅游度假地的特點(diǎn)是:一般當(dāng)?shù)鼐用褫^少且購(gòu)買力有限,在旅游旺季雖然有旺盛的人氣,但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。所以在這樣的地塊上適合開發(fā)“第二居所”,用來(lái)滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地消費(fèi)者的休閑、度假需求。
近年來(lái),到海南旅游的人數(shù)不斷增多,不少北方游客萌生了在海南購(gòu)房或?yàn)楦改纲?gòu)房安享晚年的愿望。旅游地產(chǎn)發(fā)展商就為不同需求者量體裁衣,建造了候鳥式的“度假房”和落葉歸根的“養(yǎng)老公寓”,受到外省消費(fèi)者的青睞。??诓簧倬幼⌒^(qū)已出現(xiàn)了“東北村”、“華北村”和“西北村”。
但是值得注意的是,在旅游度假地興建房地產(chǎn)項(xiàng)目,必須考慮與旅游景區(qū)的協(xié)調(diào)、對(duì)景區(qū)文化內(nèi)涵的發(fā)展及延伸,如果直接把一片一片的旅游區(qū)和旅游規(guī)劃區(qū)變成住宅區(qū),這樣的發(fā)展將會(huì)降低旅游度假區(qū)檔次,甚至完全消融掉這個(gè)旅游度假區(qū),附著其上的度假地房產(chǎn)和土地亦將大幅貶值,給地產(chǎn)商和小業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。
三、發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店
產(chǎn)權(quán)酒店就是將客房的產(chǎn)權(quán)銷售給小業(yè)主,再由小業(yè)主委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理并享受利潤(rùn)分紅,同時(shí)酒店管理公司贈(zèng)送小業(yè)主若干天的酒店免費(fèi)住宿。它產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯山,70年代在美國(guó)開始流行,現(xiàn)在已成為全球年銷售額90億美金的成熟旅游細(xì)分行業(yè)。
產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品首先是投資產(chǎn)品,小業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店主要在于它提供了高于銀行存款、債券的投資回報(bào)(平均年回報(bào)率為7%左右),而風(fēng)險(xiǎn)較股票、期貨要低(擁有實(shí)實(shí)在在的房產(chǎn)證明)。小業(yè)主之所以相信產(chǎn)權(quán)酒店能夠產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),首先是他對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店所在地旅游業(yè)的長(zhǎng)期看好,其次是對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)能力的認(rèn)同。所以,“產(chǎn)權(quán)酒店”操作模式下的目標(biāo)客戶將不再限制于當(dāng)?shù)鼐用窦靶蓍e度假消費(fèi)者,而是擴(kuò)大到了有富余資金的所有家庭。
產(chǎn)權(quán)酒店也是消費(fèi)產(chǎn)品,一般酒店管理公司將贈(zèng)送若干天酒店客房的免費(fèi)住宿給小業(yè)主。通過(guò)交換平臺(tái)(如TPC度假交換平臺(tái)),小業(yè)主在獲得房產(chǎn)和投資回報(bào)的同時(shí),還將在全國(guó)各地度假時(shí)享受免費(fèi)住宿。
產(chǎn)權(quán)酒店是目前最流行的旅游地產(chǎn)操作模式,它之所以受到地產(chǎn)商的青睞不僅是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品賣點(diǎn)多、目標(biāo)客戶廣泛,更重要的是給了地產(chǎn)商操作各種特質(zhì)旅游地塊的有力武器,無(wú)論地塊大小,無(wú)論地塊位于市中心還是郊區(qū)或者旅游度假地,產(chǎn)權(quán)酒店都可以最大限度地提升地產(chǎn)的價(jià)值及讓旅游地產(chǎn)商在最短時(shí)間內(nèi)獲得豐厚回報(bào)。
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