土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指的是使該一定圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平、五通一平、七通一平"的建設(shè)條件,再對(duì)熟地有償出讓,那么其中的流程是怎樣的呢?
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,為規(guī)范開(kāi)發(fā)流程,各大城市行政主管部門(mén)將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)分為兩項(xiàng)進(jìn)行操作,2007年北京市率先通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作,政府采用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地開(kāi)發(fā)分割開(kāi)來(lái)其主要目的有兩個(gè):
一、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度;
二、使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步透明化,便于政府監(jiān)管:
1、市四部委聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要:明確項(xiàng)目可進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)工作;
2、市或區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心進(jìn)行項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)工作;
3、中標(biāo)單位與市或區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心簽訂項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議書(shū);
4、取得委托協(xié)議書(shū)后,經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)核準(zhǔn);取得用地預(yù)審告知單;5到國(guó)土資源區(qū)分局辦理用地預(yù)審手續(xù),取得建設(shè)項(xiàng)目用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)審意見(jiàn);
6、到市發(fā)改委取得項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn),取得項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn);
7、到市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址),取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)和釘樁測(cè)繪告知單;
8、到測(cè)繪院辦理測(cè)繪釘樁成果;
9、到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,同時(shí)到國(guó)土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù),如涉及到農(nóng)用地還需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù),并交納相關(guān)稅費(fèi);注意:市政代征與綠地代征可減免防洪費(fèi);
10、到區(qū)建委(有的區(qū)縣到危改辦)辦理拆遷、評(píng)估公司招投標(biāo)工作與辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷公示,在這時(shí)會(huì)安排已有意向的拆遷、評(píng)估公司協(xié)助辦理,同時(shí)還需提供拆遷資金證明;
11、根據(jù)公示情況說(shuō)明以及拆遷評(píng)估合同辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)拆遷許可證;
12、實(shí)施拆遷;
13、臨時(shí)市政建設(shè);
14、項(xiàng)目驗(yàn)收;備注:在辦理完委托協(xié)議后,即可進(jìn)行市政綜合配套設(shè)計(jì)實(shí)施。
一.土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃(國(guó)有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約)及土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
二.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序
(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。
(二)市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。
(三)通過(guò)土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)審的項(xiàng)目,根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì),委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案,開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括:待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。
(四)編制了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì),通過(guò)會(huì)審,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。
(五)通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體
1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的,開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的,由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn),利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議
(六)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn),向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù),向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門(mén)的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)
(七)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的,土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù),并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。
(八)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。
(九)組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收審核的內(nèi)容:
1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本
2、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求
3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)
4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本及收益分配方式
1、集體土地征收費(fèi)(含建設(shè)用地平移成本費(fèi));國(guó)有土地收回收購(gòu)費(fèi);市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);城市公園、景觀綠化建設(shè)費(fèi);城市公共公益配套項(xiàng)目建設(shè)費(fèi);渠系改造費(fèi);自來(lái)水主水管遷建費(fèi);電力設(shè)施建設(shè)費(fèi);安置房建設(shè)費(fèi)(包括集體土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi)和國(guó)有土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi));規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃推廣費(fèi);年度投資基本回報(bào)收益;其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等費(fèi)用。
2、市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共公益配套設(shè)施具體建設(shè)項(xiàng)目由附加協(xié)議確定,所有建設(shè)費(fèi)用經(jīng)審計(jì)后計(jì)入本項(xiàng)目一級(jí)土地整理結(jié)算成本,項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的審計(jì)方式采用過(guò)程跟蹤審計(jì),單項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目完成后進(jìn)行審計(jì)匯總。
3、年度投資基本回報(bào)按投資方實(shí)際完成的年度投資款的%計(jì)算,在每年度核算完該年度的投資基本回報(bào),政府方于每年度前將年度基本回報(bào)支付投資方。投資方原則上將該年度基本回報(bào)于次年作為投資款繼續(xù)投入本項(xiàng)目,則繼續(xù)計(jì)算投資方的年度投資及基本回報(bào),直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計(jì)算。
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