控制性詳細規劃regulatory plan，在城市規劃或景區規劃中的作用是什么？

控制性詳細規劃regulatory plan
以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。根據《城市規劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規定，根據城市規劃的深化和管理的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，以控制建設用地性質，使用強度和空間環境，作為城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。

控制性詳細規劃的主要任務是：以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。

控制性詳細規劃的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指標體系是控制性詳細規劃的關鍵。

控制性詳細規劃包括下列內容：
(1)詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界限，規定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設建筑類型；
(2)規定各地塊的控制指標(包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位等)；
(3)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高；
(4)根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；
(5)制定相應的土地使用及建筑管理規定。控制性詳細規劃需收集以下基礎資料：
(一)總體規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批準的規劃資料；
(二)土地利用現狀，用地分類至小類；
(三)人口分布現狀；
(四)建筑物現狀，包括房屋用途、產權、建筑面積、層數、建筑質量、保留建筑等；
(五)公共設施規模、分布；
(六)工程設施及管網現狀；
(七)土地經濟分共資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等；
(八)所在城市及地區歷史文化傳統、建筑特點等資料。
控制性詳細規劃文本的內容要求
(一)總則：制定規劃的依據和原則，主管部門和管理權限；
(二)土地使用和建筑規劃管理通則；
1.各種使用性質用地的適建要求；
2.建筑間距的規定；
3.建筑物后退道路紅線距離的規定；
4.相鄰地段的建筑規定；
5.容積率獎勵和補償規定；
6.市政公用設施、交通設施的配置和管理要求；
7.有關名詞解釋；
8.其他有關通用的規定。
(三)地塊劃分以及各地塊的使用性質、規劃控制原則、規劃設計要求；
(四)各地塊控制指標一覽表：
控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的，后者是參照執行的。
1.規定性指標一般為以下各項：
(1)用地性質；
(2)建筑密度(建筑基底總面積/地塊面積)；
(3)建筑控制高度；
(4)容積率(建筑總面積/地塊面積)；
(5)綠地率(綠地總面積/地塊面積)；
(6)交通出入口方位；
(7)停車泊位及其他需要配置的公用設施。
2.指導性指標一般為以下各項：
(1)人口容量(人/公頃)；
(2)建筑形式、體量、風格要求；
(3)建筑色彩要求；
(4)其他環境要求。

控制性詳細規劃圖紙的內容要求
(一)位置圖。圖紙比例不限；
(二)用地現狀圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，分類畫出各類用地范圍(分至小類)，標繪建筑物現狀、人口分布現狀，市政公用設施現狀，必要時可分別繪制；
(三)土地使用規劃圖。圖紙比例同現狀圖，畫出規劃各類使用性質用地的范圍；
(四)地塊劃分編號圖。圖紙比例1/5000，標明地塊劃分界線及編號(和文本中控制指標相對應)；
(五)各地塊控制性詳細規劃圖。圖紙比例為1/1000~1/2000，圖紙標繪以下內容：
1.規劃各地塊的界線，標注主要指標；
2.規劃保留建筑；
3.公共設施位置；
4.道路(包括主、次干道、支路)走向、線型、斷面，主要控制點坐標、標高；
5.停車場和其他交通設施用地界線；必要時4、5兩項可單獨繪制。
(六)各項工程管線規劃圖。標繪各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高。

1、控制指標的內容構成
(1)地塊劃分
控制性詳細規劃的規劃范圍，應從城市的一個完整地域結構出發，其第一步是根據建設用地的區位、土地使用性質、土地出讓和房地產開發的要求，綜合空間環境結構設想及開發的可行性，劃分基本地塊，編排地塊號碼。在此基礎上，確定各地塊的用地面積和各項控制指標。
一般規定最小地塊面積和寬度、深度，防止過小尺度的開發活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關，用地集中、性質單一的，地塊可大一點，用地零碎分散，地塊要小一點。地塊的大小還與開發建設的方式有關，統一開發，地塊劃分可大一點，多渠道開發的用地，地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應注意以下幾點：
①舊城區和沿街地段分塊宜小，新建居住區分塊宜大；
②至少與一條道路相鄰；
③用地性質盡量單純；
④同類用地控制要求大致相同；
⑤保護地段單獨劃出。
(2)土地使用性質及兼容范圍
確定城市土地使用性質，一般參照《中華人民共和國城市用地分類標準》(GBJ137-90)將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規模、城市特征、所處區位等有關。一般的規律是大城市分類多、小城市分類少；老城區分類多、新開發區分類少；中心區分類多、邊緣區分類少等等。由于國標制定較早，有些分類已不適應使用要求，可結合實際要求研究控制性詳細規劃的用地分類，對它進行補充和發展。
土地的分類還應考慮土地使用性質的兼容，即以某一類土地使用性質為主，兼容其它性質，如在居住用地(R)中，可兼容小型的辦公用地(C)。近年來在實踐中出現了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最為常見，它以某一類土地使用性質為主，與其它性質的土地相混合，如商住用地(C2/R)等。
確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規劃中的一項重要的內容。對建設用地的使用性質規定過死或彈性過大，均可能導致城市規劃與城市社會、經濟發展的不協調，不能適應城市發展的可變性和多樣性。合理的兼容規定既體現規劃的彈性，為建設發展和管理實施留有余地，同時又保證城市的有機、有序地發展。
(3)土地使用強度
①容積率：也稱建筑面積密度或樓板面積率(Floor Area Ratio，縮寫FAR)，即規劃地塊內各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量，構成了土地使用強度的最主要因素，因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內容之一。
②建筑密度：即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環境質量有著密切的關系。
③人口密度：即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數?？刂菩栽敿氁巹潙獙σ巹澋貐^的人口的上、下限均作控制。
④建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式，一是絕對高度控制，如規定在一定的區域內新建筑物不準超過某一標志性建筑物；二是相對高度控制，如紐約的"日照后退曲線法"和"遮天率曲面法"，以及香港、臺灣通過建筑高度與街道寬度的關系來控制?？荚嚧?全國最大教⑤建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離，應根據建筑使用性質和所面臨的道路等級而定。當建設用地劃分較小，其間又沒有道路分隔時，應根據具體情況，提出后退建設用地邊界的要求，一般至少應滿足消防通道的要求。
(4)道路及其設施
此項控制內容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標和標高等的確定；對社會停車場(庫)、配建停車場(庫)進行定位、定量和定界的控制；允許設置機動車和行人出入口的方向和位置的控制。
(5)城市環境景觀
這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標。綠地率指規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動多種形式的綠化。
此外，還可以對其它設施提出控制要求。其它設施包括：居住區服務設施(中小學、托幼、居住區級公建)，環衛設施(垃圾轉運站、公共廁所)，電力設施(配電站，配電所)，電信設施(電話局、郵政局)，燃氣設施(煤氣調壓站)等。對一些特殊的地區，還可增加一些控制指標。如工業區的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求。

2、控制指標的確定來源：
(1)確定的原則
控制性詳細規劃控制指標的確定必須依據規劃用地的區位及環境條件，注重提高土地使用的效率，綜合平衡經濟、社會和環境效益，具體應遵循以下原則：
①符合國家、省、市各級規劃與建設相關法規的要求。符合總體規劃、分區規劃的控制要求。
②綜合考慮城市整體或地區全局的情況，力求總體平衡。
③力求優化城市用地結構
④控制要求要體現不同對象的特點。
⑤充分考慮土地價值及開發的經濟效益。
(2)控制指標的確定
確定控制指標通常有以下幾種方法：
①環境容量推算法：根據現狀居住條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施等，預測規劃期末的容量，據此確定各項指標。該方法比較嚴謹，但涉及面廣、參數眾多，資料的收集和整理也相當復雜。
②人口推算法：根據城市總體或分區規劃提出的人口和用地的要求，以規劃期限內的人均居住用地與建筑面積來計算。
③典型實驗法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規劃地區，進行實驗性的形態空間規劃，由此反算出各項指標。這種方法簡單易行，是目前采用較多的方法。
④經驗推算法：根據以往舊城和新區開發的經驗，歸納出所需指標的數值。

一、控制引導性和靈活操作性控制性詳細規劃既可以隨時適應社會經濟和環境的變化，也可以滿足城市建設的快速發展對規劃提出的新要求。其控制引導性主要表現在對城市建設項目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導。這既是控制性詳細規劃編制的核心，也是控制性詳細規劃不同于其他規劃編制層次的首要特征?？刂菩栽敿氁巹澩ㄟ^技術指標來規定土地的使用性質和使用強度，其以土地使用控制為主要內容，以綜合環境質量控制為要點，從以下6個方面進行控制：土地使用性質細分及其兼容范圍控制；土地使用強度控制；主要公共設施與配套設施控制；道路及其設施與內外交通關系空子；成司特色與環境景觀控制；工程管線控制?？刂菩栽敿氁巹澩ㄟ^對土地使用性質的控制來規定土地允許建什么，不允許建什么，應該建什么，不應該建什么'通過建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標來控制土地的使用強度，控制土地建設的意向框架，從而達到引導土地開發的目的。控制性詳細規劃的靈活操作性一方面表現在適應城市快速發展，可以實現規劃管理的簡化操作，大大縮短決策、土地批租和項目建設的周期，提高城市建設和房地產開發的下率，控制性詳細規劃將抽象的規劃原則和復雜的規劃要素進行簡化和圖解，再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素，實現了規劃設計與規劃管理相結合，提高了規劃的可操作性；另一方面，控制性詳細規劃在卻規律必須遵循的控制指標、原則外，還留有一頂的"彈性"，如某些質變可在一定范圍內浮動，同時一些涉及人口、建筑形式、風貌及景觀特色等指標可根據實際情況參照執行，以更好地適應城市發展變化的要求。

二、法律效應控制性詳細規劃是城市總體規劃法律效應的延伸和體現，是總體規劃宏觀法律效應向微觀法律效應的拓展。法律效應是控制性詳細規劃的基本特征。

三、圖則標定圖則標定是控制性詳細規劃在成果表達方式上區別于其他規劃編制層次的重要特征，是控制性詳細規劃法律效應圖解的表現，它用一系列控制線和控制點對用地和設施進行定位控制，如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線及綠化控制線及控制點等?？刂菩栽敿氁巹澩繚稍诮浄ǘǖ膶徟绦蚝笊仙秊榫哂蟹尚ЯΦ牡胤椒ㄒ?，具有行政法規的效能。

控制性詳細規劃的作用：控制性詳細規劃是伴隨著中國城市規劃理論及時間的變革而出現的，它代表了一種新的規劃歷年，表明中國城市規劃管理從中級形態走想動態控制的過程，表明城市規劃是立足于城市發展的客觀過程，向著預定的規劃目標不斷漸進動態管理的決策程序。其次，與以形體設計為特征的傳統性修建性詳細規劃相比，它還代表了一種新的技術手段，實現了規劃設計與規劃管理有機結合。