一級土地開發往往成本很高，風險較大。但是如果城市休閑聚集核等旅游地產運作比較好，可以有效的提升區域地價，實現一級開發盈利。
旅游城鎮化中的一級土地開發涉及到很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業或休閑娛樂街區。非城市中心的土地，做旅游房地產開發，特別是偏遠區域，環境好旅游資源好地價很低，如果大交通政府解決方案比較好，一級開發空間很大，這是絕大多數房地產商參與旅游房地產開發的關鍵。10萬以內成本的土地，能否通過旅游開發提升到100萬？或100萬左右的土地，能否通過旅游開發提升到500萬？這是旅游房地產最大的難題，也是最大的魅力。
旅游房地產商參與的土地一級開發，與城市土地開發不同，不僅僅要進行征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設，將“生地”成為“熟地”，還要形成真正的旅游產業，帶來人氣。因為旅游房地產的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實現消費聚集。只有形成人氣，才有可能形成商氣、才進一步可以發展出多樣化的居住，最終帶動城鎮化的發展。
綠維創景的結論是：旅游城鎮化中的土地一級開發，是與旅游產業的發展緊密結合在一起的，旅游產業的價值，決定了土地的價值。因此，建議旅游房地產商在進行土地一級開發時，必須結合旅游產品與旅游房地產二級市場開發，只有這樣才能真正獲取一級市場的利潤。
當然，在旅游引導的新型城鎮化建設過程中，存在城市休閑區、新城新區、旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發，相對風險較小，盈利更有保證。
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