項目可行性研究報告應(yīng)包括以下內(nèi)容:
項目決策背景及摘要
一、外部環(huán)境
1、 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響,如:交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等;
2、 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項目淵源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等;
二、內(nèi)部因素
1、 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年),在公司發(fā)展中的地位(是否核心項目);
2、 公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用;
3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義;
項目可行性研究報告第一部分:項目概況
一、項目的土地位置
土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。
附圖:項目在該城市的區(qū)位圖,標(biāo)記出土地區(qū)域位置,與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物(如市中心商圈、機(jī)場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系)。
二、項目的土地現(xiàn)狀
1、四至范圍;
2、地勢平坦?fàn)顩r,自然標(biāo)高,與周邊地勢比較;
3、地面現(xiàn)狀,包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素,并計算因此而損失的實際用地面積;
4、地面現(xiàn)有居民情況,包括具體居住人數(shù)、戶數(shù),工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等,并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響;
5、地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等,地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;
6、土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;
7、地質(zhì)情況,包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖:平面地形圖,標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);
地形地貌圖,主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;
地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。
三、項目周邊的社區(qū)配套
(一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
1、交通狀況
(1)公交系統(tǒng)情況,包括主要線路、行車區(qū)間等;
(2)土地出行主要依靠的交通方式,是否需要發(fā)展商自己解決;
(3)現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng),近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖:交通狀況示意圖,包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng);
2、教育:大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。
3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平
4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場
5、文化、體育、娛樂設(shè)施
6、公園
7、銀行
8、郵局
9、其他
附圖:生活設(shè)施分布圖,具體位置、距離。
(二)土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀
四、項目周邊環(huán)境(根據(jù)個案特性描述,沒有的可以不寫)
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)
5、 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等)
6、 周邊景觀
7、 風(fēng)水情況
8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。
9、 其他
五、項目的大市政配套(都要說明距土地距離、成本、接入的可能性)
1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅,規(guī)劃實施的時間,與土地的關(guān)系(影響)。
2、供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。
3、污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。
4、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。
5、永久性供電和臨時施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。
6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。
7、供熱及生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。
附圖:說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置,及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。
六、項目的規(guī)劃控制要點
1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內(nèi)容,并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積
3、綜合容積率、住宅容積率
4、建筑密度
5、控高
6、綠化率
7、其他
七、項目土地價格
土地價格計算的方法,若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。
八、項目土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。
九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析
項目可行性研究報告第二部分:法律及政策性風(fēng)險分析
一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述
(一) 項目用地現(xiàn)狀
1、 土地所有權(quán)歸屬
2、 土地使用權(quán)歸屬
3、 土地的他項權(quán)力(如抵押權(quán))
4、 土地的用途
5、 有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引)
(二) 計劃手續(xù)
1、 項目是否已經(jīng)立項
2、 立項主體是否能夠變更
3、 立項變更條件和時間
4、有關(guān)立項的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引)
(三) 規(guī)劃手續(xù)
1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬
2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬
3、規(guī)劃用地用途
4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引)
(四)土地手續(xù)
1、征地批文
2、土地使用權(quán)出讓合同
3、拆遷安置補(bǔ)償
4、有關(guān)項目地塊的政府文件(寫明批號或主要內(nèi)容,復(fù)印件作為附件,并索引)
(五)項目用地取得土地使用權(quán)程序評估
1、取得土地使用權(quán)的程序描述
2、取得土地使用權(quán)需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件
4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決)
(六)項目用地土地性質(zhì)變更的評估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)
1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由
2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙
3、土地性質(zhì)變更需要的工作日
(七)項目政策性風(fēng)險評估
政府資源利用的評估:
(1)當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度;
(2)當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng);
(3)當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度;
(4)地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素;
(5)與政府合作關(guān)系。
政策變更對項目開發(fā)的影響:
(1)城市規(guī)劃限制或更改;
(2)突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
二、項目合作方式及風(fēng)險評估
1、項目合作方基本情況:
合作方名稱,主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。
2、項目合作方式:
(1)項目合作方式描述
例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。
(2)選擇合作方式的主要原因
3、項目主要合作條件
雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述,包括但不限于:
(1)報批報建手續(xù)辦理
(2)拆遷安置補(bǔ)償
(3)付款內(nèi)容和條件
(4)交地標(biāo)準(zhǔn)
除直接從政府出讓土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。
4、項目合作風(fēng)險評估:
(1)通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料:如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司;
(2)土地使用年限;
(3)土地權(quán)屬有無瑕疵,抵押或其他的法律糾紛;
(4)土地方的信用;
(5)付款進(jìn)度及與土地出讓(轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā))土地手續(xù)的配合;
(6)其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。
三、總體評價
對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性,風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如:簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。
項目可行性研究報告第三部分:市場分析
一、項目區(qū)域住宅市場成長狀況
1、項目區(qū)域住宅市場簡述
形成時間
各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況
購買人群變化
2、項目區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況(近3-5年)
開工量/竣工量
銷售量/供需比
平均售價
3、項目區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢
二、項目區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況
2、各檔次產(chǎn)品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征
平均售價
開發(fā)規(guī)模
產(chǎn)品形式
平均消化率
平均容積率
物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征
3、項目區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況
附圖:項目周邊樓盤個案分布圖,其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。
4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型
5、分析:本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點和威脅點
6、結(jié)論:
區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢
本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制
本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力
本案在開發(fā)中的營銷焦點問題
三、項目區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位
1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上)
2、本案目標(biāo)人群特征:區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。
3、確定目標(biāo)客戶
4、市場定位
四、整體市場對本案有重大影響的因素
產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。
五、項目產(chǎn)品定位及建議
戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。
項目可行性研究報告第四部分:規(guī)劃設(shè)計初步分析
一、項目規(guī)劃設(shè)計的可行性研究
1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時,按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況,進(jìn)行最基本的建筑排列(不同假設(shè)情況下,對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析,要在本指引第五、六部分體現(xiàn))。
2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時,我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例(不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn))。
3、有強(qiáng)烈個性的地塊(如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等)對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路(該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn))。
4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如:治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念
1、設(shè)計概念:表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。
2、技術(shù)概念:計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。
3、可持續(xù)發(fā)展概念:對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。
項目可行性研究報告第五部分:工程及銷售計劃
一、截至項目施工、取得銷售許可證,報批報建分別需要的工作日。
二、工程計劃:開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。(按季列示)
三、銷售計劃:各期銷售時間、價格、面積,預(yù)計銷售各期的市場占有率,銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。(按季列示)
項目可行性研究報告第六部分:投資收益分析
一、項目成本預(yù)測
說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo),如產(chǎn)品類型假設(shè),總建筑面積,住宅和非住宅面積,容積率,項目總投資(直接建造成本加期間費用,不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表格:(在指標(biāo)不確定或多個可選擇時,要將不同測算假設(shè)下的成本測算,分別列示。)
項目投資總額(萬元)單位成本(元/m2)
土地獲得價款
開發(fā)前期準(zhǔn)備費
主體建筑工程費
主體安裝工程費
社區(qū)管網(wǎng)工程費
園林環(huán)境費
配套設(shè)施費
開發(fā)間接費
開發(fā)成本合計
管理費用
銷售費用
財務(wù)費用
項目總投資
二、項目稅務(wù)分析
1、營業(yè)稅及附加
2、所得稅
3、土地增值稅
上述稅種的基本稅率,能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率,項目本身適用的稅率,若享受地方政府的優(yōu)惠政策,要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突,以及如何解決,具體的操作的過程是什么。
三、項目經(jīng)濟(jì)效益分析
1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件,如:是否享受政府各種稅費的減免等
2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格:
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值(元/m2)項目總金額(萬元)
銷售收入
直接成本
總投資
稅前利潤
稅后利潤
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
總投資回報率
銷售毛利率
獲利指數(shù)
資金峰值比例
地價支付貼現(xiàn)比
啟動資金獲利倍數(shù)
3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年国产欧美综合视频二区_无码人妻一区二区三区免费看_欧美一级免费在线观看_久久天天躁狠狠躁夜夜爽